相続税計算時の土地と建物の評価額

相続税の土地建物の評価額

 

前回、基礎控除や法定相続分などについて解説しました(⇒相続税の基礎控除と計算方法)。引き続き相続税の計算で必要になる不動産の評価額について解説していきます。

 

 

土地や建物の評価額

相続した遺産のうち、借金などマイナス分の差し引いた残り分には相続税が課税されます。現金などはわかりやすいのですが、不動産の金額はどのように算出するんでしょうか。

 

建物の評価額

建物は「固定資産課税台帳」に記載されている「固定資産税評価額」を元に計算します。この額はたいてい実際の価値より低めになっているようです。

 

土地の評価額

土地は所在地によって変わります。特定の街中(市街地)にあるなら「路線価」を元に計算する「路線価方式」、市街地以外にあるなら「倍率方式」が適用されます。

 

路線価方式

道路に評価額が付いていて、土地の面積に隣接する道路の評価額をかけて土地の評価額を算出します。ただ土地が3方向で道路に面していたりするため、「補正率」を使って調整しますがここでは割愛。

 

倍率方式

路線価が設定されていない道路に面している土地はこちらで計算します。倍率方式は、土地の固定資産税評価額に、決められた倍率をかけて算出します。

 

路線価、倍率については国税庁公式サイトに掲載されています⇒国税庁ホームページ

 

 

不動産による評価額の違い

自分が住むための不動産には軽減税率や控除なといろいろな税金優遇策がありますが、賃貸用不動産にはなかったり。こういった違いが相続税の評価額にもあります。

 

貸している建物の評価額

貸す、となると借りた側も「借地権」「借家権」などの権利を所有することになります。そのため売りたくなったからといって手軽に売買することができません。そういう不便な分を考慮して、「借地権」「借家権」相当額を差し引いた金額を評価額とすることになってます。他の税金と違って賃貸してるほうがお得なんですね。ちなみに空室なら自分で住んでいるものとしての評価額になります。

 

※借家権の評価額は「借家権割合」が決められています。地域ごとに違うので国税庁ホームページにてご確認ください⇒国税庁ホームページ

 

貸している建物の評価額計算方法

 

貸している建物の評価額=固定資産税評価額×(1−借地権割合)

 

仮に東京都なら借地権割合は30%なので、建物を貸しているときは70%の評価額に課税されかなりの減額となります。ちなみに「借地権割合」も上記リンク先国税庁ホームページに掲載されています。

 

貸している土地の評価額

土地は上に建っている建物の所有者によって変わります。貸している相手(借り主)のものなら「貸宅地」といい、自分のものなら「貸家建付地」といいます。借り主のものなら建物同様「借地権」があり「借地権割合」を評価額から差し引いて計算します。土地の場合はだいたい60%〜80%になり、建物よりかなり割合が大きいですね。更地の土地があるなら何かしら貸し出して相続、となったほうがかなりの節税になります。

 

貸宅地の評価額計算方法

 

貸宅地の評価額=自分用の土地評価額×(1−借地権割合)

 

貸家建付地の評価額計算方法

 

土地建物両方とも自分のものなので本来借地権はありませんが、借りてる側も土地使ってるんだからあるものとして考えることになっています。

貸家建付地の評価額=自分用の土地評価額×(1−借地権割合×借家権割合)

 

 

土地は持っているだけだと固定資産税がとられるだけでマイナスです。さらにその土地が自分用だと相続税での評価額が高くなってしまいます。死んだ後のことはどうでもいいか!と考えるのも自由ですが、子孫のこと、無駄に取られる固定資産税のこと考えると放置しておくのはもったいないですね。

 

 

評価額についてはこの辺で。
次の記事でいよいよ相続税の計算です⇒相続税の計算方法と小規模宅地の評価減


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