不動産所得の計算方法と必要経費になるもの・ならないもの

不動産所得の計算と必要経費

 

不動産所得は総合課税制度によって他の所得と合算できます。が、どうせなら不動産維持管理にかかった出費も必要経費にできれば所得が減らせます。そこでここでは不動産所得の計算方法と必要経費になるもの、ならないものについて簡単に解説していきます。

 

不動産所得から差し引ける必要経費

不動産所得は総収入(家賃、共益費、権利金など)から維持管理などに掛かった費用(必要経費)を差し引いて算出します。

 

不動産からの収入

賃貸による家賃以外にも、共益費、権利金、名義書換料、広告看板による収入などもあります。ただし一時預かり扱いの「敷金」「保証金」は含まれません(契約書に返還の必要なしと明記してあったりすると契約した年の収入となります)

 

必要経費にできるもの

必要経費に計上できるものは以下のようなものがあります。

 

計上できるもの計上できないもの
  • 賃貸物件の固定資産税
  • 管理費
  • 修繕費
  • 賃貸物件取得のための借入金の利子
  • 減価償却費
  • 水道光熱費
  • 通信費
  • 事業税
  • 青色事業専従者給与など
  • 所得税
  • 住民税
  • 家事に関する費用
  • 生計を一にする親族へ払う家賃や給料(※)

※青色事業専従者給与を除く

 

減価償却費とはどんなもの?

通常、不動産賃貸による収入を得るために使ったお金は、使った時点で経費になります。そして建物の購入費用も含まれます。ただし、建物のように長い時間使え、時間経過によって価値が下がっていく資産のことを「減価償却資産」といいます。もし建物などの資産を買った年に経費計上できてしまうと、その年だけ所得が少なくなりすぎ、翌年からは所得が増えるなどバランスがおかしくなります。そのため、減価償却資産については国が定めた期間(法定耐用年数)に応じて、経過年数にあった適正な価値を元に計算し必要経費として計上します。このように決められた期間に応じて分割計上していくことを「減価償却」といいます。また、そこで計算された額を「減価償却費」といいます。

 

減価償却費の計算方法

計算方法は次の2種類あります。

  • 定額法・・・法定耐用年数の期間で毎年同じ額を減価償却していきます
  • 定率法・・・残り金額に一定割合をかけて減価償却していきます

 

この2つは減価償却資産によって変わります。主要なものは以下のとおりです。

減価償却資産定額法定率法
建物×
付属設備
付属器具・備品
自動車

 

建物以外はどちらか選択することができます。選ぶには税務署への届け出が必要です。しなかった場合、法人は定額法、個人事業主は定率法になります。

 

土地の減価償却について

土地は減価償却できません。減価償却はあくまで価値が減っていくものに対してできるものなので、価値の変わらない土地には適用されません。

 

 

建物や自動車が一度に経費計上できたら節税のためにバンバン買えるんですけどね。「今年利益めっちゃ出たな〜。このままじゃ税金スゴイことになるし賃貸不動産でも買って所得減らしておこう♪」とはさせてくれないようで(汗)。税金の仕組みってホントうまく出来てますよね。

 


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