修繕費を減価償却するときの注意したいこと

修繕費を減価償却するときの注意点

 

不動産は長く使える資産ですが、年月が経過すればガタがくるもの。そうなると修理する必要があります。この修理費用(修繕費)は必要経費として不動産所得から差し引けるんですが、例外もあったりします。ここでは修繕費を経費計上するときの注意点について解説していきます。

 

 

修繕費を扱う時の注意点

建物を修繕すれば下がっていた不動産価値は上がります。ただ修繕によって元々の価値を上回ってしまう例も。上回った部分はもはや修理の範疇ではなくなってしまいます。ですのでその部分は追加で資産を購入(正式には「資本的支出」といいます)したとみなされます。資産(減価償却資産)を購入したわけなので一度に全額を経費計上することができないため注意が必要です。超えてしまった部分を経費計上するには減価償却による法定耐用年数に応じた金額を計上していくことになります。

 

修繕以上の扱いになるもの

今まで設置されていなかった階段やドアを追加するといったわかりやすいものだけでなく、手持ち不動産にペンキを塗った場合も全部修繕費とならなかったりします。税務署の考えではペンキを塗ることで法定耐用年数より長持ちすると判断されます。よって元の価値より増えた部分は経費計上できません。非常にややこしい(汗)。

※あきらかに資本的支出だとしても20万円未満やたいだい3年以内周期で実施される修理などは修繕費として計上可能です

 

20万円未満OKならちょっとしたリフォームならいけそうですね。壁の張替え、畳部屋をフローリングへ、鍵をオートロックにする程度は大丈夫そう。

 

ただ物件のペンキ塗りみたいな費用を明確に分けることは難しすぎます。そこで修繕以上か未満かを分けるための基準が設けられています。

 

修繕費or資本的支出か?があいまいな場合

不動産修理に使った費用は以下の表で修繕費か資本的支出か?が割り出せます。

条件修繕費資本的支出
60万円未満OKなし
前期末の取得価額の10%以下OKなし

毎期以下のルールで計算
@
A=支出金額×30%
B=前期末取得価額
AとBで少ない金額

 

A
支出金額−@の金額

@の金額はこちらAの金額はこちら

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