相続した不動産の取得費について

相続した不動産の取得費

 

譲渡所得の税額計算のとき取得日や取得費が必要ですが、贈与や相続などタダで手に入れた不動産の場合どうすればいいんでしょうか。ここではその考え方と不動産譲渡の特例について解説してきます。

 

相続、贈与で引き継ぐもの

相続や贈与でもらった不動産の取得日は相続した日、取得費はタダに思えますが、実際は相続元(被相続人)の取得日と取得費を一緒に受け継ぎます。

 

相続不動産を譲渡した時の特例

相続すれば相続税が課税されます。そして相続税が支払えずせっかく手に入れた不動産を譲渡したとしても、それに所得税などいろいろ課税されます。もうふんだり蹴ったりですね(汗)。ただそこはさすがに可哀想ということで、相続税申告期限から3年以内に取得した不動産を譲渡したなら、納税額から「一定金額」だけ取得費に加算することができるようになっています(相続税の取得費加算)。「一定金額」とは、納税した相続税の中で譲渡した不動産分のみのことです。相続財産が不動産だけならそれなりに税額下げられそうですね。また取得費から減価償却費が差し引かれない分土地のほうがお得ですね。

 

相続税の取得費加算特例が適用される条件

  • 相続、贈与などで財産を取得した本人である
  • 財産取得者に相続税が課税されている
  • 相続財産を相続税申告期限から3年以内に譲渡している

 

 

不動産取得費がわからないときどうする?

何十年も前に取得した不動産だと、いろいろ不明瞭で取得費がわからないことも。そんなときは譲渡対価の5%を取得費として計算します。

 

仮に1億円で譲渡した土地なら「1億×5%=500万円」が取得費となります。これ、本当の取得費よりこっちのほうが特になるなら分からないことにしてごまかせる?とセコいこと考えてたら、最初から好きな方選べるみたいです(汗)。

 

取得費のほか、土地建物の区分や消費税額もわからない場合もあります。そんなときは「建物の標準的な建築価額表」というもので取得価額を計算することもできます。

 

建物の標準的な建築価額とは?

建物の構造、建てられた年ごとに1uあたりの標準的な建築価額を定めたもの。この値に床面積をかけることで建物を取得した当時のおおよその取得価額を計算できるようになっています。計算式は以下のとおりです。

建物の取得価額=建物の標準的な建築価額×建物の床面積

 

建物の標準的な建築価額表(千円/u)
木造・木骨・モルタル鉄骨鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート鉄骨
昭和41年18.242.430.617.8
42年19.943.633.719.6
43年22.248.636.221.7
44年24.950.939.023.6
45年28.054.342.926.1
46年31.261.247.230.3
47年34.261.650.232.4
48年45.377.664.342.2
49年61.8113.090.155.7
50年67.7126.497.460.5
51年70.3114.698.262.1
52年74.1121.8102.065.3
53年77.9122.4105.970.1
54年82.5128.9114.375.4
55年92.5149.4129.784.1
56年98.3161.8138.791.7
57年101.3170.9143.093.9
58年102.2168.0143.894.3
59年102.8161.2141.795.3
60年104.2172.2144.596.9
61年106.2181.9149.5102.6
62年110.0191.8156.6108.4
63年116.5203.6175.0117.3
平成元年123.1237.3193.3128.4
2年131.7286.7222.9147.4
3年137.6329.8246.8158.7
4年143.5333.7245.6162.4
5年150.9300.3227.5159.2
6年156.6262.9212.8148.4
7年158.3228.8199.0143.2
8年161.0229.7198.0143.6
9年160.5223.0201.0141.0
10年158.6225.6203.8138.7
11年159.3220.9197.9139.4
12年159.0204.3182.6132.3
13年157.2186.1177.8136.4
14年153.6195.2180.5135.0
15年152.7187.3179.5131.4
16年152.1190.1176.1130.6
17年151.9185.7171.5132.8
18年152.9170.5178.6133.7
19年153.6182.5185.8135.6
20年156.0229.1206.1158.3
21年156.6265.2219.0169.5
22年156.5226.4205.9163.0
23年156.8238.4197.0158.9
24年157.6223.3193.9155.6
25年159.9256.0203.8164.3

 

これらを使って算出した建物の取得価額から「減価償却費」や「減価の額」を引くと取得費がでますし、購入価格から引けば土地の取得価額もわかります。

 

減価の額(居住用建物)

 

減価の額=建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

 

※減価の額は最大で建物の取得価額95%まで
※経過年数は6ヶ月以上で切り上げ、6ヶ月未満は切り捨て

 

償却率

区分木造木骨
モルタル
鉄筋(鉄骨)
コンクリート
軽量鉄骨造
(3mm以下)
軽量鉄骨造
(3mm超4mm以下)
償却率0.0310.0340.0150.0360.025

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