譲渡損失の繰越控除と損益通算で賢く納税しよう!

譲渡損失の繰越控除と損益通算

 

自宅売却による損にはいろいろな特別控除があります(⇒居住用の不動産譲渡所得の特別控除)。でもそれらを適用してもマイナスになることも。そのまま放っておくと最悪首をつってしまうかも・・・。ただ事業所得や不動産所得などは給与収入など他のものと合算して税額計算できますが、不動産の譲渡所得だけは他の所得と一緒にできません。そこで特別控除を適用してもどうにもならず苦しんでいる人のことも考え用意されたのが、翌年以降の所得と相殺などができる特例です。ここではこの特例について解説していきます。

 

譲渡損失の繰越控除と損益通算

特定居住用不動産の場合

所有期間5年と1日以上の自宅を売ってでてしまった赤字は「一定の要件」をクリアしていれば損益通算と繰越控除という仕組みが使えます。損益通算は、住宅ローンの残りから自宅が売れた金額(譲渡対価)を引いた金額、いわゆる残債分を他の所得と一緒にして納税額を計算できます。繰越控除は、損益通算しても残ってしまった赤字分を翌年以降3年間持ち越せる制度です。もし今年1000万円赤字で翌年所得が1000万なら、翌年の税金は所得がゼロ=税金なしになります。それでも赤字が残ったら翌々年に、それでもダメなら翌々々年まで繰り越せます。

 

特定居住用不動産の譲渡損失の損益通算・繰越控除が適用される「一定の要件」
  • 譲渡した年の1月1日時点で自宅の所有期間が5年と1日以上経過している
  • 譲渡した自宅の売買契約日の前日の時点で10年以上住宅ローンが残っている
  • 平成27年12月31日までに譲渡(※)
  • 自宅の売却額で住宅ローン残高が完済できない
  • 自分の会社や親族への売却ではない
  • 年間所得3000万円以下(繰越控除の場合のみ)

 

居住用不動産の場合

所有期間5年と1日以上の自宅を売っても残ってしまった赤字分で「一定の要件」を満たしていれば損益通算と繰越控除が適用されます。上で紹介した特定〜とは違って、こちらは売った自宅に住宅ローンが残っていなくても適用されます。要するに、自宅を売ったら住宅ローンが残ってしまった場合、家を売った後また住宅ローンを組んで新しい家を買った場合に適用される特例です。

 

居住用不動産の譲渡損失の損益通算・繰越控除が適用される「一定の要件」
  • 譲渡した年の1月1日時点で自宅の所有期間が5年と1日以上経過している
  • 平成27年12月31日までに譲渡(※)
  • 買換えた自宅を買った年12月31日時点で買換えた自宅に10年以上住宅ローンが残っている
  • 買換えた自宅を買った年12月31日までに住む、または住む予定がある
  • 自分の会社や親族への売却ではない
  • 年間所得3000万円以下(繰越控除の場合のみ)

 

※「一定の要件」に”平成27年12月31日までに譲渡”とあってほとんど時間無いように思えますが、今まで毎年のように延長されてきた例からみてまた伸びるだろうと予想されています。


関連記事