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不動産投資での赤字は節税になる？良い赤字と悪い赤字について
赤字＝マイナスのものというイメージを持っている方も多くいると思います。
しかし不動産投資においては、マイナスの収益になったとしても節税になるケースも見られます。
節税の効果が期待できるといっても、必ずしも良い結果になるとは限りません。
そこで不動産投資で発生した赤字について解説していきます。
収支が赤字に！節税効果は？
同じ赤字でも、良い場合と悪いケースにわけられます。
具体的に良い場合と悪いケースを把握して、注意点などを確認していくようにしましょう。状況に合わせて適切な対応を行うことが大切です。
良い赤字ってどんなもの？
帳簿上のみの赤字
例えば不動産投資における良い赤字の場合の1つが、帳簿上のみだという状況になります。
帳簿上はマイナスの収益だとしても、実際のキャッシュフローを考えてみると黒字になることも多くあります。
このように帳簿上はマイナスでキャッシュフローは黒字の場合であれば、節税効果が高くなるのです。
融資で手持ち資金を減らしていない場合
さらに貯蓄するよりも、効果的に物件が取得できているパターンも見られます。
実際に不動産を購入して投資を始めようと思っても、高額な資産になるため貯蓄だけで購入するのは難しいという方もいるでしょう。
そのため貯蓄だけで購入するのではなく、融資を組んで月々の家賃収入の中から返済を行っていくという方も多くいます。
融資を組んで返済していくスタイルだと、早く物件を取得して投資を始めるチャンスを作ることが可能です。
最初は融資を組んで始めたのでマイナスの収益になってしまったとしても、結果的に大きい利益を得るチャンスもあります。
短い期間だけで判断するのではなく、長期的な目線で黒字にできるように考えていくことも必要です。
損益通算で節税
また不動産投資で損失が出た場合には、ほかの所得と合算する損益通算という手続きが行えます。
この損益通算を行うことで、会社員などの方であれば投資で出た損失を本業の給与所得から差し引くことが可能です。
損失を差し引くことで、支払う税金の額を減らすことにつながります。ただし損益通算によって節税ができても、キャッシュフローのマイナスよりも節約できた金額が大きくならないと意味がないので注意が必要です。
悪い赤字ってどんなもの？
一方で不動産投資における悪い赤字には、どのようなケースがあげられるのでしょうか。
空室が多くキャッシュフローがとれない
特に注意が必要になるのが、空室が多くてキャッシュフローを圧迫している状況です。
空室が多いもしくは期間が長くなると、家賃収入が減少してしまいます。
家賃収入が減少したら、ローン返済や管理費などの支払いが厳しく損失が出ることもあります。
利益が見込まれないのに損失が増えるというのは、投資をするうえで危険な状況になるので注意しましょう。
空室が増えた物件は売却して手放せばいいと考えている方もいます。
しかし収益の低い物件は価値が下がるため、売却したくても買い手が見つからないこともあります。
損失が増えて投資が失敗しないように、最初の時点でより良い物件を選ぶことが大切なポイントです。
融資返済額が家賃収入より多い
また悪い赤字のケースで注意が必要な点には、融資の返済額が家賃収入より多くて利益が生まれないという状況も当てはまります。
融資を組んだ際に利息が高い、収益に見合わない額で組んでしまったなどの理由から月々の返済に苦労する方もいます。
さらに想定したよりも家賃収入が低いと、損失が出ることもあるでしょう。
もしもこのような状況に陥った場合には、ローンの見直しや家賃収入を増やす方法を考えて早めに対策を立てることが大切です。
不動産投資で損失が出た場合には、利益がないのだから確定申告の必要はないと考えている方もいます。
確かに給与所得以外の合計所得額が20万円以下であれば、確定申告の義務は存在していません。
しかし損益通算をしたい、もしくは青色申告によって損失分を翌年以降に繰り越したいという場合には、確定申告の必要があります。
節税をできる条件が整っていても、申告しなければ悪い損失の形になってしまうという点を忘れないようにしましょう。
どんな赤字なのか？を知ろう
このように不動産投資の赤字といっても、良い場合と悪いケースに分けられます。
もしも損失が出た場合には、悪いケースになっていないか確かめることが大切です。
そして一番大切なのが、損失が出たときに節税できたという形で終わらせるのではなく、次のステップを考えていくという点です。
もしも支払う税金が減らせたという思いだけで終わってしまったのなら、悪い損失の形になってしまう可能性が高いのです。
来年以降のために何をしたらいいのか考えていくことが必要です。
実際に税金が節約できた状況だったとしても、損失の状態が続くと不動産経営を続けるのが厳しくなってしまうかもしれません。
そこで黒字に転換させるために、必要な工夫を考えていくことが大切です。
例えば黒字にするためのポイントの1つが、家賃収入を安定させるという点です。
特に空室が多いのであれば、入居者を確保するためにできる対策がないか考えていきましょう。
長い目で見て黒字になるように、できる対策を1つずつ実践していくことが大切です。
まとめ
不動産投資で発生してしまった赤字について解説しました。
一般的に赤字というと悪いイメージを持つ人が多いと思いますが、赤字によっては節税対策にもなります。
もちろん黒字であることに越したことはないのできちんとキャッシュフローがとれる物件選びや運営に力を入れつつ、赤字が出てしまったときの対処法も知っておきたいですね。
