贈与税、相続税と節税対策

贈与税と相続税【不動産評価額】

 

不動産を子供や親族に引続とき、贈与と相続では税率、計算方法、税額が違ってきます。どうせなら節税できる方であげたほうがいいですよね。そこでそれぞれの不動産評価額や注意点について解説していきます。

 

親族間での不動産売買

血のつながった親族間で不動産を売り買いするのは気をつけないと贈与税がかかることがあります。仮に自分の子に売るなら、子供の財産のなかからお金を支払うことになり、市場価格より極端に安く売ることになるでしょう。この場合市場価格と実際の売値の差は贈与と判断されてしまいます。これは極端な例ですが、とにかく市場価格から上下する値段だと注意が必要です。

不動産の名義変更

名義変更=財産が相手に移ることになります。このとき不動産の価値相当額の対価を払っていないなら贈与とされてしまいます。また、不動産購入時、持分と負担額に差があるとそれも贈与となります。たとえば親子で5:5の持分でマイホームを購入し、支払金額は親:子=6:4なら、5/10-4/10=1/10の金額を親から子へ贈与したものと判断されます。

 

贈与された不動産の評価額

基本、相続税のときと同じです(⇒相続税【土地建物の評価額】参照)。土地は「路線価方式」「倍率方式」、建物は「固定資産税評価額」をみて決めます。

 

借金などと交換で不動産を渡す場合

ただし、不動産を渡す対価として借金などを肩代わりする(負担付贈与という)場合、評価額は「相続税評価額」でなく「通常の評価額(時価)」が使われるので注意が必要です。この土地建物の評価額から借金の額を引いた金額に贈与税が課税されることになります。路線価はたいだい通常価格の8割くらい、固定資産税評価額なら6割くらいに設定されているので、負担付贈与にして時価で計算されるより、普通に贈与したほうが安上がりなこともあるんですね。

 

賃貸物件の贈与

賃貸マンションなどだと、敷金など預かっているお金があります。贈与すればこれらも一緒に渡すことになりますが、敷金は借り主が引越すとき返さなければいけません。要は借り主から入居時に借りている債務ということになります。よって上で紹介した「負担付贈与」になってしまいます。このままでは評価額が高くなってしまうため避けたいところ。この状況を回避するには敷金相当の現金も一緒に贈与すればOKです。

 

贈与と相続、どっちがお得?

お金持ちが亡くなると、遺産相続が起こるわけですが、大量にあると遺族は相当な相続税を払わなければいけなくなります。なら生きてるうちに渡しておいたほうがいいよね!ってことで贈与するのは自然な流れでしょう。要は贈与税とは相続税逃れを防ぐための仕組みです。そのため相続税より基本的に税率は高いですし、不動産を贈与で取得したら取得税や登録免許税が高いなど負担が大きくなるように設定されています。なら相続のほうがいいか?というと金額や資産の量によって違うので一概には言えませんが、不動産所得などの現金は贈与税がかからない範囲で渡していく、贈与税の特別控除の範囲内で渡していく、などが有効ですね。

 


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