不動産の消費税還付

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不動産購入後、消費税還付で数百万戻ってくる?!

 

そんな話を見かけました。不動産価格が1億だったら800万戻ってくるってことですもんね?そんなの使わないと大損です。というわけで、ここでは不動産の表皮税還付方法について調べてたことをまとめていきます。

 

不動産の消費税還付の仕組み

消費税が8%に上がってだいぶ経ちます。今じゃすっかり馴染んで?ますね。日常では105円だったものが108円とわずか3円の差なこともあって実感湧きにくいのですが、仮に年間300万いろんなものを買ってるとしたら300万×3%=9万も違ってきます。かなり大きいですね。

 

で、この消費税。私たちはモノやサービスを買ったお店に支払っているわけですが、実際お国に納税するのはそのお店の役割となります。一時的に預かってるだけですね。そしてそのお店は商品を仕入れるときにも仕入先へ消費税込みの金額を支払っています。

 

消費税納税の仕組み

たとえばコンビニが原価50円のおにぎりを100円で売ってるなら、

 

・仕入れ時に54円で消費税4円の支払い
・販売時に消費者から108円受け取り、消費税8円は店舗預かり

 

となるため差額の4円を納税することになります。

 

また、同じ条件で照明が切れたので500円の蛍光灯を1本 購入したとすると、500×8%=40円消費税を支払うことになります。となると利益は売上100円−原価50円+経費500円=▲450円と赤字になり、消費税は4−40=▲36円となります。

 

このように赤字&消費税を余分に支払っている場合、税務署へ申請すると36円返してもらえます。ちなみに税金を還付してもらうには確定申告することと課税事業者である必要があります。

 

そしてこれは不動産も同じです。

 

課税事業者とは?

消費税が課税される売上があることのほか、以下の条件を満たしている必要があります。

 

【個人事業主の場合】

前々年の課税される売上が1000万1円以上

前年1〜6月の課税される売上が1000万1円以上

 

【法人の場合】

前々期の課税される売上が1000万1円以上

前期の上半期の課税される売上、もしくは給与支払額が1000万1円以上

 

【投資物件が生み出す売上で課税されないもの】
家賃収入、共益費

 

 

平成22年まで使えた不動産の消費税還付方法

では不動産を例にしてみます。いろいろ解説してるサイトはありますが、細かなとこまで書いていたのでここでは簡略化して紹介していきます。
※不動産といっても土地には消費税がかかりません

 

購入した投資物件が5400万だとしたら消費税は400万。
それなら仕入れ原価分は5000万なので400万還付!・・・ではありません(汗)

 

家賃収入は非課税売上なのでこのままでは税金還付は受けられません。そのため別の課税される売上をどうにかしてゲットすることになります。簡単なものだと自販機を設置してそこから売上を得る方法があります。

 

ただ消費税還付額は課税売上と非課税売上の割合で決まります。なにもしてない状態では自販機の売上だけでは家賃収入に対して微々たる額なのでほとんど戻ってきません。

 

そこで非課税売上(家賃収入)を経費などでゼロにしなければいけません。でも経費として使ってしまったら消費税還付分は手元に残りませんよね。リフォームやリノベーションに当てるの長期的に見ていいんですが・・・。

 

そこで投資物件の取得時期を調整します。

 

個人事業主なら12月末、法人なら決算月の月末に物件を取得となるように調整し、月末までにどうにかして自販機などから収入を生み出します。そして家賃は翌月から発生させるようにすれば家賃収入はゼロとなります。売却主の承諾など手間はかかりますが、高い不動産であるほどリターンも大きいですね。

 

 

ただやる人多かったようで、国も対策とってきました。課税売上と非課税売上の割合が3年分で計算されるようになってしまいます。これで個人事業主はこの仕組が使えなくなってしまったようです。

 

 

法人を使った不動産の消費税還付方法

個人事業主ではどうしたって3年間家賃収入ゼロではやっていけません。ただ法人なら対応できるようです。

 

あるサイトで紹介されていた方法はこんな流れでした。

 

4期スパンで計画します。

 

まずスタートした期の上半期で課税売上1000万1円以上を生み出し翌年から課税事業者になる

次の期の終わりごろ投資物件を購入し消費税を支払いつつ家賃収入なども低く抑え、スタートから4期目に免税事業者になるよう課税売上を1000万以下に抑える

スタートから3期目は課税売上ゼロでOK

スタートから4期目は免税事業者なため還付金が残る

以降ずっと課税売上1000万以下でやっていく

 

というちょっとややこしい流れです。

 

うーん、これは面倒(汗)。また購入して還付受けるためには3年スパンで購入していくことになりそうです。法人何個も作ればいいんですけどね。

 

 

と思ったら平成28年度に息の根を止められる法改正があるらしい

今度の法改正後でも抜け道を考える人はいると思いますけど、お手軽なものではないでしょうね。それにここまで国に嫌われている手法なのでさらに踏み込んでやったら税務署に嫌われるでしょうね(汗)。おまけにリターンは今までより更に低くなると言われています。ハイリスクローリターンなので個人的にはやらないほうがいいな、という結論に至りました。


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