不動産譲渡所得の計算方法について

不動産譲渡所得の計算

 

手持ち不動産を売って儲けが出れば税金を取られます。法人はその他利益と合算して法人税として申告します。が、個人だと不動産を売って得た儲け(譲渡所得)に所得税・住民税が課税されます。「譲渡」って聞くと”タダであげる”っていう意味合いだと思ってましたけど、「有償・無償を問わず他人に譲り渡すこと」だそうです。ただこの所得、これは不動産所得や事業所得、給与所得みたいに全部一緒にして計算する「総合課税」ではありません。譲渡所得は違う枠で計算する「分離課税」です。

 

不動産譲渡所得とは?

譲渡所得とは、買った時より売値が高い場合の利益のこと。マイナスなら発生しません。これは利益なので売るときに掛かった経費を差し引けます。経費には仲介業者の手数料や契約書などに貼る収入印紙代(印紙税)などがあります。

 

不動産譲渡所得の計算方法

計算式は以下のとおりです。

 

譲渡所得=譲渡対価−(取得費+譲渡費用)

 

譲渡対価とは?

不動産の売却価額のこと。これには売り主が支払った固定資産税の按分として支払った額も含まれます。

 

取得費とは?

不動産購入費用だけでなく、業者の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税なども含まれます。ただ土地の購入金額はすべて取得費になりますが建物は別です。賃貸用、事業用の建物は減価償却費ですでに控除を受けているので二重には引いてくれません。よって取得費から減価償却費相当額を引いた額のみが取得費になります。
※個人の場合、経費計上している・いないに関わらず減価償却費相当額を差し引きます

 

取得費にはどんなものがある?
  • 不動産購入費用
  • 不動産建築費用
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 不動産取得税
  • 立退き料
  • 土地の埋め立てなど造成費用

など

 

譲渡費用にはどんなものがある?
  • 仲介業者などへの仲介手数料
  • 契約書にはる収入印紙代
  • 立退き料
  • 土地を売却するときの建物取り壊し費用
  • 借地権売却のときに支払った名義書換料

など

 

自宅の場合、単に所得がなかったものとして計算上減価償却費分が差し引かれます。ただし事業用・賃貸用より劣化速度が遅いとみなされるため、通常の法定耐用年数×1.5倍の耐用年数にあてはまる償却率にて、定額法で計算することになります。

 

建物取得費の計算方法は以下のとおりです。

 

建物取得費=取得価額−減価償却費相当額(または減価額)

 

譲渡所得の税率はどのくらい?

譲渡所得に課税される税は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つです。復興特別所得税は平成25年〜平成49年まで毎年所得税の2.1%が徴収されます。

 

計算式は以下のようになります。

  • 所得税=譲渡所得×所得税率
  • 住民税=譲渡所得×住民税率
  • 復興特別所得税=所得税×2.1%

 

税率は、譲渡する不動産の所有期間によってかなり変わります。所有期間5年以下だと短期、それ以上だと長期となります。ちなみに所有期間は譲渡した年の1月1日時点の経過年数で判断します。

所有期間の区分所得税率住民税率
短期譲渡所得30%9%
長期譲渡所得15%5%

 

短期と長期の差が合計「39%−20%=19%」も違ってきます。復興特別所得税も「(30%−15%)×2.1%=0.315%」違ってきます。合計19.315%の差。仮に譲渡金額1億円だったら1931万5000円も税金取られるとか嫌すぎる(汗)。もし4年くらい所有してる不動産を譲渡するなら1年待ったほうがお得になるかもしれませんね。

 

不動産を売却して損した場合

不動産所得や事業所得は損益通算(他の所得と合算して課税額を計算)できます。ただ譲渡所得は原則できません。特例はありますがマイホームを住宅ローン組んで購入した場合くらいしか適用されないので不動産投資してる場合は当てにならさそうです。ただ同じ年に2件以上譲渡した所得同士での合算は可能です。


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