不動産投資を拡大するための売却

不動産投資を拡大するための売却とは?

 

日本の個人でやってる不動産投資家はほぼ家賃収入からの利益が目的だそうです。そして家賃収入を増やすため、安定した経営にしていくためには物件を買い増していくことになります。ただプロに相談することなく業者の進められるままに買ってしまう人も多いんだそうです。いざ買ったはいいけど全然利益でなくて困ってる・・・という投資家さんもかなりいるんですね。そして追いつめられてようやくプロに相談するともう手遅れだったりするようです。

 

そうなると売却するしかないんですが、そういった苦しい売却ではなくちゃんと利益が出る売却によって投資物件を買い増していくことも可能です。そこで投資拡大のための売却について調べてみました。

 

 

どんなとき売却するのがいいのか?

拡大していくにはとにかくキャッシュフローが出ている物件を買っていくことにつきますが、キャッシュフローを出すには金融機関の金利や融資期間、融資金額が大きく影響します。そして金融機関から融資をひっぱるとき自己資金が多いほうが100%有利になります。現金最強です。自己資金ゼロで所有物件3つより、仮に1つを3000万で売って自己資金3000万で所有物件2つのほうが有利なことが多いようです。単純に現金5000万持ってれば、金融機関は間違いなく5000万までは貸してくれるってことですね。現金ほど手間がかからず回収が簡単な手段はありません。自己資金がたくさんあればオーバーローンだって狙いやすくなるでしょう。

 

というわけでこのようなパターンの時、たとえ利益が出ていたとしても所有物件から1つ売却したほうがよりいいキャッシュフローのでる物件に買い換えられる可能性がでてきます。

 

もしそこそこキャッシュフローはでているが他にもっといい物件があるなら、自己資金を増やすために手持ち物件を売却することで自己資金を増やことで家賃収入を増やしていくことも可能ですね。

 

自己資金を使って失敗した例

最初自己資金を数千万持っていた人が買い進められなくなった例があったのですが、買い進めていくたびに自己資金を少しづつ投入していってました。1棟目かったときに1000万、2棟目買った時に1500万といった具合に。そして3棟目買ったあとに自己資金がほぼ無くなるとその後融資がでなくなっていました。もちろんすべての人がそうなるわけではありませんが、この方の場合は築古の木造アパートを購入していたので評価がでなかったのも原因でした。そして自己資金もなくなっているため金融機関からの評価はイマイチってことになってしまうんですね。こうなってしまうと木造アパートを売却して出直すのが今後拡大していくためにも良さそうです。

 

個人的に木造ならキャッシュフロー出やすいし安くて買いやすいイメージだったんですが、手頃だからって手を出してるとのちのち痛い目に合いそうです(汗)。そして投資拡大していくことを考えると金融機関に評価されやすい物件を選んでいくことが大事なポイントになりそうです。築古木造を評価してくれる金融機関のほうが少ないでしょうし。まあ自己資金いっぱい持ってるなら構わないんでしょうけど(汗)

 

というわけで、今すぐ売るつもりがなくても定期的に所有物件の売却額を査定してもらっておくと投資プランがたてやすくなりますね。

 

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