不動産投資で都内物件の利回りが田舎に比べて低いのはなぜ?リスクはある?

都会と田舎ら物件の利回り

マンションやアパート、一戸建て住宅などの不動産投資を行う場合には、田舎よりも都内にある物件の方が利回りは低いのが普通です。

 

そこで都内物件と田舎物件の利回りが違う理由について解説していきます。

 

都内と田舎で利回りが違うのはなぜ?

 

都会は土地代が高いから

その理由は単純に、都会の方が土地代が高いので購入するのに多額の費用が発生するからになります。

 

日本では首都である東京に人口が集中しており、地方の活性化も叫ばれていますが東京一極集中はむしろ強まる傾向にあります。

 

人が地方から東京に流れてくるので、地価も上昇しているところが多くあります。

 

田舎はその反対に人口は減少傾向にあり、特に主要な駅から離れる程地価も下落しています。

 

土地代がかかる分利回りも低くなる

不動産投資の利回りという点では、都内物件は低くなってしまいます。

 

地価が高いので物件を購入するのに多額の資金が必要になりますから、当然初期費用が高額になります。

 

田舎の場合には土地代が安いので、都会に比べるとわずかな資金で物件を手に入れられます。

 

そのため高利回りが期待できるのです。

 

リスクが高いのは田舎の物件

都会と田舎ら物件の利回り 田舎物件

 

都内物件の特徴

どちらがリスクが低いかといえば都内の物件の方になります。

 

不動産投資で成功を収めるには、やはり入居率が非常に重要です。

 

入居する人がいなければ、当然ですがオーナーは家賃収入を得ることができません。

 

その上維持費ばかりがかさんでしまいます。

 

都内は元々人口が多いので、需要が全くないことはほとんどありません。

 

交通インフラも整っているので、最寄り駅から物凄く離れているというようなこともないのです。

 

勿論、便利なビッグターミナル駅の周辺などは人気ですが、それ以外の駅の周辺や少し駅から離れたエリアでも重要はあります。

 

それにより空き室になるリスクが少なくて済むのです。

 

引越しなどで入居していた人がいなくなっても、またそのエリアに転居してくる人が多いので入居者が見つかりやすいという面もあります。

 

田舎物件の特徴

田舎の物件では需要と供給のバランスが悪いことがあります。

 

どんなに良い設備があって築年数が浅くても、駅から離れた不便な場所に住みたいという人はあまりいないのが現状です。

 

人口がどんどん減っている場所では賃貸物件が供給過多になってしまうので、空き室が次々生まれてしまいます。

 

会社の事務所や工場が閉鎖したといった影響を受けることもあります。

 

田舎では1つの企業が倒産したことで、その周辺にあった飲食店が軒並み潰れてしまうという事態も起こっています。

 

ただでさえ人口が減っていく今、ますます地方物件のリスクは上がっていくと言えるでしょう。

 

資産価値の減少率が小さい都内物件

都会と田舎ら物件の利回り 都会物件

 

その他にも、資産価値の減少率は都内にある物件の方が小さいこともあります。

 

マンションやアパートに限らず、建物は年数が経過すると共に資産価値は減少します。

 

年数と共に劣化するのが原因ですが、数十年経過しているからといって必ずしも価値がなくなるわけではありません。

 

都心部の駅から近い物件や再開発エリアにある物件などは、市場価値がさほど下がらず年数が経過していても高値で売却できることもあります。

 

地域によっては、購入した時よりも高い価格で売却できることもあるのです。

 

ただし、都心といっても地域によって状況は異なります。

 

大型のショッピングモールが出来たり、街自体が再開発されて利便性が格段にアップした時などは物件の価値が上昇します。

 

その反対に高齢化が進んだ地域などは人気が下がってしまうこともあり、売却したくてもなかなか買い手がつかなかったり価格が安くなったりしてしまいます。

 

都心部は状況の変化が目まぐるしいので、資産価値の変動もそれに伴って起こります。

 

ただ、そういった状況を加味しても、数十年経って建物の資産価値がゼロになってしまうことはほぼありません。

 

資産価値が下がりにくいという証でもあります。

 

田舎の場合には、年数の経過と共に資産価値が限りなくゼロに近づくこともあるのです。

 

「負動産」という言葉が誕生したように、維持費の方が高くなってしまうこともあります。

 

売却したくても買い手がつかずに手放せないという事態も生じます。

 

建物を保有していれば管理責任も問われるので、放置しておくわけにもいきません。

 

解体するのに多額の資金が必要になることもあります。

 

売却益も期待できる都内物件

不動産投資においては、家賃収入だけではなく売却益による利益もあります。

 

都心にある物件は売却益が期待できますが、田舎にある物件は資産価値が大分目減りしているので売却益が期待できないことも多いのです。

 

勿論、売却時の値段は立地条件だけに左右されるわけではなく、メンテナンス状況なども関わってきます。

 

メンテナンスを怠ると、雨水などがひび割れ部分から侵入し家全体を傷めてしまうこともあります。

 

そうすると資産価値が大きく下がってしまいます。

 

不動産投資をする際には、目先の利回りだけではなく需要と供給のバランスや立地条件などを総合的に判断する必要があります。

 

需要が多い都内の物件の方がリスクは少ないですが、田舎でも需要の高いエリアがあったり購入資金が少なくて済むというメリットがあったりもします。

 

どちらがいいかは物件ごとに異なりますし、社会情勢も常に変化しているので柔軟に対応していく必要があります。

 

まとめ

東京都内にある収益物件と地方の田舎にある収益物件で利回りが違う理由やリスクについて解説しました。

 

改めて言うまでもなく、人が多ければそれだけ需要が高まるので価値は高くなる=利回りは低くなっていきます。

 

対して田舎の物件は、高い利回りにしないと買い手がつきにくいこともあります。

 

人口が減っていく将来のことを考えると、都内物件が安心です。

 

が、そう簡単に買えるものでもないので田舎の物件を狙う人も多いと思います。

 

もしそうなら、駅10分以内など厳しめの条件で探していかないと,将来思わぬ負債を抱えることになるかもしれませんね。


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