不動産投資 表面利回りと実質利回り

不動産投資 表面利回りと実質利回り

 

不動産投資について勉強しはじめるとよく見かける「利回り」。これには「表面利回り」と「実質利回り」があります。これらは主に投資物件の収益性を表しているもので以下の数式で算出されます。

表面利回り計算式

年間家賃収入(満室時の額)÷物件価格×100

実質利回り計算式

(年間家賃収入(実際の額)−年間支出)÷(物件価格+購入経費)×100

 

物件価格5000万、年間家賃収入500万、年間支出400万の場合

 

表面利回り・・・500万÷5000万×100=10%
実質利回り・・・(500万−400万)÷5000万×100=2%

 

となります。

 

ネット上で売りに出ている物件を見てみると、表面利回りで書かれていることがほとんどです。というか全部かもしれません。少なくとも私は見たことありません(汗)。上手に運営すればそれだけの家賃収入が得られるわけですが利益ではないので注意したいですね。またあくまで満室想定時での家賃収入なので空室状況のチェックはかかせません。さらにここから税金、管理手数料、修繕費などの支出を引くことになります。そして残ったのがあなたが自由にできる儲けですね。これを表しているのが実質利回りです。実質利回りもあくまで想定でしかないので100%正しい数字ではありませんが、かなり現実に近い数字になるので非常に参考になります。でも実質利回りばかり気にしていると時間かかりますし、実際は表面利回りとその他分かる情報で判断し購入するケースが多いようです。

 

また、表面利回りがいくら高くても実際は空室が半分かも知れません。空室を埋められればかなりの儲けになりますがそもそもどうやっても埋まらない地域だったりりすると目も当てられません。あまり表面利回りの高さにこだわりすぎるのも危険です。

 

高利回り物件はどこにある?

儲けようと思ったら利回りが大きいに越したことはありません。ただし人が集まる地域ほど低くなります。都心部だと10%ない物件ばかりです。高くて9%台くらいですね。政令指定都市周辺も高くて10%少々といったところ。そして一番高くなるのは人口減リスクのある地方物件です。

 

都心部は外国人投資家や資産家がローリターンでもリスクが少ないため購入するケースが多いようです。資産家などは家賃収入でなく相続対策だったりするので目的が違いますが・・・。また額が高いので普通の不動産投資家ではなかなか買えないでしょう。そうなると地方でも人口が増えているエリアがあったら理想的ですね。現実はほぼないんですが(汗)。ただ減りが少ないエリアならあるのでそういったところの高利回り物件を狙っていくのも一つの投資手法になりますね。


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