不動産投資 物件選びのポイント

不動産投資 物件選びのポイント

 

銀行選び(⇒不動産投資と銀行選び)で銀行の好む物件を選ぶことについて触れましたが、物件選ぶのポイントの結論もズバリそれ。ただ銀行さんはどんな物件を好むのか?どんな評価を大事にしているのか?についても調べてみました。

 

 

物件の銀行評価方法

建物には木造、鉄骨、RC造などの構造の違いがあります。そして構造によって耐用年数が違ってきます。耐用年数の長さは木造→鉄骨→RC造の順に長くなっていき、長い方を銀行は好みます。不動産投資成功者の本をいつくか読んでみると、RCを狙っていけ!といっているのが目につきます。まあこれはそうなんだろうなと思いますが、すべての銀行が木造を嫌うわけではないようです。といってもRCのほうが融資条件良くなるのが現状ですね。

 

積算評価が高い物件がいい?

私も「金持ち父さん貧乏父さん」読んだ当初少しだけ不動産について勉強した時にこう思っていました。積算評価高い物件さえ買えば儲かる!と。ただいくらネットで物件探しても積算評価>=売値のものはありませんでした。唯一1件だけみつけたんですが、数年更新してない業者のページでした。当然売ってるわけもなく(汗)

 

もちろん積算評価がいいなら銀行も評価する可能性は高いでしょう。でも銀行によってそれを評価指標にしてないところもあるんだそうです。積算評価以外のもう1つの指標「収益還元評価」だけをチェックするところもあるようです。そんな銀行なら積算評価高くても意味無いですね。

 

銀行の評価基準

銀行によって以下の3パターン存在します。

  • 積算評価重視
  • 収益還元評価重視
  • 両方とも見る

 

これはその時々によって変わるもの。この前までは積算評価だったけど今は収益還元評価で、ってパターンもあるようです。

 

というわけで、銀行の好む物件と評価方法は最初に聞いておき、それに応じた物件選びをすることがポイントになりそうです。そうしないと融資依頼しても自分だけでなく相手も時間のムダになってしまうかもしれません。私が融資担当者なら「ムダな時間取らせんなよ〜」ときっと思います。人間関係を大事にする面からも相手を先に知ることは大事だなと感じました。


関連記事