高利回りの不動産は良い物件?

高利回りの不動産は良い物件?

 

ネットで投資物件をチェックしていると、価格と利回りはほぼ書かれています。それだけ指標にする人も多いってことですし大事にされている数値なんですね。そして利回りが高いということはそれだけ収益がでる可能性も高いわけです。それなら高利回りの物件だけ狙っていけばいい!となるんですが、高利回り物件=いい物件ではないこともあるんです。そこでいい物件がどんなものなのか?についてまとめてみました。

 

いい物件の条件とは?

高利回りといってもいろいろな状況があります。表示されてる利回りはたいてい表面利回りです。となると満室を想定した場合の%ですので、現実は空室だらけの可能性もあります。それでも人が集まるエリアならまだ対処もできますが、そうでない場合はリフォーム費用や家賃の引き下げなどをすることになるでしょう。そして家賃を下げてしまったら表示されていた利回りとは当然違ってきます。このへんのバランス、いわゆる空室を埋めやすいかどうか?がいい物件の条件となってくるでしょう。同じ人が何十年もずっと住んでくれることは稀です。必ず空室はでるものなのですぐ埋められるかどうか?が大事ですね。

 

買ってはいけない高利回り物件

とはいっても利回りの高さは大事な指標。これが高いものを選ぶのは大事なポイントです。そこでどんな物件は避けるべきなのか?それは以下のポイントが挙げられます。

 

空室がなかなか埋まらない

上でも触れましたが、交通の便が悪い、嫌悪施設がある、近所にトラブルメーカーがいる、周囲に魅力的な施設が少ない、などマイナスポイントが多いと簡単に入居者は見つかりません。地方の駅から遠い物件は高利回りになりがちですが空室を埋めるのは困難です。また、よくあるマンションの1階が店舗になっているタイプ。これも地方だと事務所需要も少なくなかなか埋まらないためこの家賃分まで表面利回りに入れられると参考になりません。

 

維持管理費が多い

たまにある水道光熱費などがオーナー負担になっている物件は思った以上に経費がかかります。買った後急に入居者負担に変えてしまうと空室リスクも高まりますしいいことなしですね。またオーナー負担分が家賃に多少含まれているといっても入居者的には「使いすぎてもいいや♪」となってしまいがちです。

 

他に比べて極端に高利回りの物件

これこそハイリスク・ハイリターンの物件です。周辺相場より高利回りなのはほぼ100%ワケあり物件です。ワケの部分に対処できるスキルや資金力があるなら魅力的かもしれませんが、普通の不動産投資家は買わないほうがいいでしょう。考えられる例として、企業が一括借り上げしていたが引き上げるパターン、良く思われていない団体が入居しているパターン、土地が借地のパターンなどですね。

 

もし企業がいきなり引き上げたら空率率100%。すぐに埋められるような好立地ならおいしいかもしれませんがそんな物件はなかなかないでしょうし、購入前になぜ高利回りになっているのか?は必ずチェックしておきたいですね。ひょっとしたら設定ミスしてるだけかもしれませんし。

 


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