イエウール
戸建てと区分マンション投資
ここでは中古戸建て投資についてまとめています。
区分マンション投資の注意点
不動産を用いた投資方法は人によってもさまざまですが、いわゆるサラリーマン大家などの片手間でやる副業としては中古マンションの一室を購入して他人に賃貸する区分マンション投資が多くなっています。
これは集合住宅なだけに不動産市場にも大量に供給されていて、一般の人であっても比較的購入しやすいことや、一室の価格がそれなりに安価で手持ちの現金だけでもある程度の対応ができることが理由に挙げられます。
供給過剰と言われている中でもどんどん分譲マンションが建ってますからね。
さすがに最近は発売してスグ完売するものと、1年経っても売れ残っているものに二極化してきてるみたいですが・・・。
ですので投資対象の区分マンションはいくらでもあります。
もっとも入口は気軽であったにしても、それが事業として成り立つかどうかは別問題で、鉄道の駅やスーパーマーケット、学校や病院などの施設の近所にある立地に恵まれた物件でなければなかなか入居者が現れません。
そして結局は空室のリスクにされされてしまい、負債だけが残ってしまうということも少なくはありません。
またマンションの場合には一定の年数ごとに大規模修繕工事を行うのが一般的ですが、これは入居者や所有者が個人的な希望で時期を遅らせたり、工事の負担金を少なくしたりすることは困難です。
ですのでいくら購入時の価格が安いとはいえ、このようなランニングコストの部分までを含めて検討する必要があります。
中古の戸建て投資の魅力
いっぽうで同じ中古物件とはいってもマンションではなく戸建て投資をするという方法もあり、現在のところマンション投資ほどにはポピュラーではありませんが、かなり注目すべき特徴を秘めているといえるでしょう。
区分マンションより安く買える
戸建て投資というと予算の関係から敬遠する人が多いようですが、実際には木造住宅の耐用年数とされている新築から20年程度を上回るような物件であれば、マンションと同程度かそれ以下の価格帯でも売却されているケースがみられます。
地方都市であれば一棟まるごと購入した場合でも500万円を下回るような物件はいくらでもありますので、このような物件は狙い目といえます。
埼玉県の中古戸建て物件の例↓
500万円以下のそれなりに小奇麗な物件も見つかるため、水場など劣化が目立つ部分だけリフォームすれば入居付けは比較的容易になるでしょう。
所有権は完全に自分だけのもの
またマンション投資の場合における大家の資産というのは、持分としての敷地の一部と部屋の区分所有権ということになりますが、戸建て住宅の場合には敷地と建物すべての所有権を取得していて、すべて自前でどのようにでも処分できる状態です。
とくに土地付きという部分のインパクトは大きく、建物が経年劣化したとしても土地は未来永劫にわたって残りますので、手持ちのお金が少なく銀行などからの融資が必要という場合であっても、土地を担保に差し出せば比較的融資が受けやすいというところもポイントになります。
小規模不動産投資用のローン商品がある銀行もある
銀行といえばかつては個人のマイホームのための住宅ローンか不動産事業を営む法人向けのローンというのが一般的でしたが、最近では個人で小規模な不動産投資を営む人にターゲットを絞ったパッケージとしてのローン商品を取り扱っていることがありますので、なおさら好都合といえます。
戸建て投資ではリフォームすることが多い
戸建て投資をする場合には、中古住宅をそのまま賃貸に出すというよりも、リフォーム、リノベーションでつくりかえてから入居者を募集するのが一般的です。
このようにすれば築年数は経過していても外見や機能は新築と比較しても遜色がありませんので、入居者が集まりやすいはずです。
しかもマンションのようにリフォームには管理組合の許可が必要などということもありませんので、予算に合わせてイメージどおりの工事ができるところもメリットですね。
戸建て投資はファミリーがターゲット
肝心の利回りについても中古の安価な物件を購入してリフォームによって付加価値を高める戦略であれば、マンション投資などよりもむしろ優れた面があります。
戸建て住宅への入居を希望しているターゲットの属性を考えるとわかりやすいですが、マンションとは違って若者の一人暮らしということはほとんどなく、基本的に子どもが小さいのでのびのびと遊べるような広いスペースが欲しい、子供の人数が多いので部屋数を重視しているといった、それなりの稼得があるファミリー層が中心です。
したがってリフォーム後の物件の価値に見合っていれば、家賃が多少高めであったとしてもいくらでもニーズがありますし、またいったん入居すれば何年にもわたって引き続き入居してもらえる可能性も高いため、利益が得られやすいという側面があります。
戸建て投資のデメリット
このように戸建て投資はマンション投資と比較してもいろいろな面でメリットがあり、個人であっても十分に運用が可能ですが、もちろんリスクやデメリットなどがないわけではありません。
優良物件の数は少ない
たとえばマンションとは違って不動産市場に出回る優良物件の数が少ないため、そもそも投資をスタートできるかどうかは物件にめぐりあうタイミング次第というところがあります。
管理は複雑
マンションであれば一室からはじまって複数の部屋を購入して同時に賃貸することによって、収益をだんだんと増やすことも容易ですが、戸建ての場合は立地や築年数、構造などのいずれをとっても同じものはありませんので、複数所有すると管理が複雑になります。
思わぬ欠陥でリフォーム代がかかるリスクもあり
また木造が多いためにシロアリ、天井からの雨漏り、基礎の傾きなどの欠陥がある中古住宅が紛れ込んでいるおそれがあるため、瑕疵担保責任がある物件であればよいものの、現況販売の物件などでは購入してからでは遅く、リフォームのほうに費用がかかるリスクもあります。
まとめ
比較的手軽に始められる中古一戸建て投資のメリットやデメリットについて解説しました。
どんな投資でもリスクがないものはありません。
その中でも中古戸建て投資は副業としても始めやすく、とくに地方に住む方に最適な不動産投資方法の1つと言えるでしょう。
