不動産投資では地方物件のほうがハイリスク?

不動産投資では地方物件のほうがハイリスク?

 

2040年には1億人を割るかもしれない日本。このときまでに地方の自治体は半分に減るとも噂されています。不動産投資家にとってはあまりいい情報ではありませんね。ただこれから不動産投資を始めようと思っている人は今後も人口が増加するまたは横ばいで推移する都市部の人気物件はなかなか買えないでしょう。また都市部の物件は利回りも低く収益性は低いです。そうなると地方の高利回り物件が最適なんですが、人口が減っていく今地方物件を購入することはリスク高いんじゃないの?と思う人もいるでしょう。

 

もちろん何の考えもなしに地方の高利回り物件を買うのはハイリスクです。どんなに高利回りを謳っていても人が減っていくエリアでは差別化できる強力が魅力がないと入居者もなかなか集まらないもの。

 

総務省統計局が発表している「土地統計調査」PDFでは空室率が載っています。
http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/topics/topi86.htm
ここから「空き家率の高い都道府県」「空き家率の低い都道府県」を転載しておきます。

 

空き家率の高い都道府県ランキング

順位

都道府県

平成25年

平成20年

山梨17.2%16.2%
愛媛16.9%14.5%
高知16.8%15.7%
徳島16.6%14.9%
香川16.6%15.1%
鹿児島16.5%14.8%
和歌山16.5%16.5%
山口15.6%14.6%
岡山15.4%14.2%
10広島15.3%13.7%
空き家率の低い都道府県

順位

都道府県

平成25年

平成20年

宮城9.1%13.2%
沖縄9.8%9.8%
山形10.1%10.6%
埼玉10.6%10.3%
神奈川10.6%10.0%
東京10.9%10.8%
福島11.0%12.4%
滋賀11.6%11.6%
千葉11.9%12.0%
10愛知12.0%10.7%

※1位宮城、7位福島は東日本大震災の影響もあるので参考値までに

 

それでも地方にいってみると交通の便が明らかに悪い場所に賃貸アパートが新築されてたりするんですよね。それは地主さんが不動産業者にそそのかされて立てちゃったパターンが多いようです。当然空室が多くなるのでその影響も地方の空室率上昇に影響を与えているんでしょう。また空室を埋めるために家賃を下げると他も下げざるをえないため結局空室は埋まらないどころか収益性も悪化する悪循環。そんな中には学校の近く、大企業の工場近くにある物件のように満室近いところもあります。ただ移転したり業績低迷で工場稼働率がさがったりすると人が入らなくなります。

 

このように地方物件にはいろいろなリスクが伴うのですが、いい物件情報が出る可能性も高いです。都心部のいい物件は市場に出る前に業者と仲の良い優良顧客に話が行き買われてしまうパターンがほとんど。それに対し地方はまだ出てくる可能性があります。そういった物件ならリスクよりリターンのほうが大きくなります。
そこ狙いなら地方のほうがいいですね。


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