個人の不動産投資家が法人化するタイミングは?

不動産投資 法人化

 

個人事業主が法人化するタイミングは収入が1800万を超えたあたりがいい、と聞いたことがあります。経費次第ではあるんですが、だいたいそれくらいの額から税金的にメリットがでてくるんでしょうね。

 

今後どの程度物件を買い進めていくのか?によって法人化するしないのメリットは変わってきますが、大規模な大家さんは法人化したほうが融資限度額がなくなるメリットもあるんだそうです。個人だと社会的に信用ある大企業に勤めていて年収数千万といったレベルでも融資は3億程度が限度になるらしい。これが法人なら限度額なしになるわけですね。メガ大家と呼ばれる資産規模10億オーバーの不動産投資家は金融機関ごとに法人作ってる方もいるそうです。
さすがに3億以上の投資物件を買うイメージはまだないのですが、最初から法人でもいいんじゃ?と私は思っています。赤字ならマイナス分を翌年以降に繰り越せる制度もありますし。あと個人で買った物件を法人へ渡すとき売却することになるんですが、そこで不動産取得税など余分な費用がかかってしまいます。5000万の物件なら取得税はだいたい200万とかなりの額です。もったいなさすぎるので最初から法人で購入したほうが良さそう。

 

ただ、融資の面で心配なんですよね。はたして新設法人にお金貸してくれる金融機関があるのか?調べてみるとNGなこともあるようですが、あくまで個人の資産を管理する法人ということで、審査では代表者である個人の属性をみてくるようです。

 

とはいえ、個人で1棟目を買うよりはハードル上がるので悩みどころですね。とりあえず地元信用金庫などに新設法人でも融資してくれるか聞いてみてからでも遅くなさそう。

 

法人化でかかる費用

設立に20万〜30万くらい、また毎年赤字決算でも法人住民税が最低7万かかります。税理士など雇うなら報酬が月1万でもトータル年間20万ほど必要です。5000万くらいの物件1棟程度なら個人で運営して自分で確定申告するほうが手元に残るお金は多いでしょうね。

 

1つの物件から得られるキャッシュフローは大雑把に2%くらいらしいので、私のように年収400万だと融資限度額が年収の10倍、4000万の物件くらいから買っていくことになるはず。となると4000万×2%=80万円が自由に使えるお金。それから法人維持費用20万も差し引いたら60万で月5万しかのこりません。旨みがなさすぎ(汗)。

 

せめてキャッシュフロー200万くらいあったら180万残るので月15万に。十分暮らしていけるし、煩わしい経理処理を任せて不動産投資に専念できそうです。となると1億円分くらい投資物件を所有したあたりから法人化するのも良さそうですね。

 

ただ私の場合は10棟手に入れる!と決めているので多少コストかかっても最初から法人化しようと思ってます。ゴールから逆算し、ゴール達成時ならどっちの状態がいいのか?を考えると法人です。途中で法人化するとなると余計な手間が掛かりそうですし、だったら最初から障害省いてしまったほうがいいかな、と思います。

 

 

で、結局法人化するタイミングはいつなのか?

 

それは自分の目標しだい。

 

っていうお茶を濁した感じになりましたがこれを結論とさせていただきます。


関連記事