いい投資物件の条件とは?

投資物件 条件

 

物件価格にもよりますが将来的に何棟も所有したいと思ったとき、やみくもに買っていては途中で融資がでなくなるパターンが多いようです。ほとんどの方は融資総額2億くらいがボーダーラインとなるようです。ほか、例えば比較的低価格で収益性の高い築古の木造物件を買っていると、次に良い条件の物件がでても融資が下りない可能性が高くなります。金融機関によってはいくら収益が出てても資産価値のないゴミ物件を買うような人なんだな、と判断されてしまうんだそうです。もちろん個人属性がかなりいい人や特定の金融機関なら借りられるかもしれません。でも特に資産もなく年収が飛び抜けて高いわけでもないサラリーマン投資家がこの先何棟も買っていこうと思っている場合、できるだけ避けたい物件です。というか買ったら詰む可能性のほうが高いでしょう。

 

そこでどんどん買い進めても問題ない、次の融資も勝ち取れる「いい条件の投資物件」とはどんなものなのか?について調べたことをまとめてみました。

 

いい投資物件選びで見るべき条件

条件は2つ。キャッシュフローが出ること、売却しやすいこと、です。それぞれどうして大事なのか?について以下で解説していきます。

 

キャッシュフローが出る投資物件

キャッシュフローが出なければ不動産投資する意味がありません。資産家ならその他目的もありですが、副収入を得たい人、家賃収入で食っていこうと思っている人ならこれは絶対条件です。キャッシュフローがきちんと出る物件なら、手持ちキャッシュが増えやすいので頭金出してるなら回収が早くなりますし、無駄遣いしなければ自己資金を増やすことで次の融資審査で有利になります。またしっかり収益がでる物件を買っていることで金融機関の評価も高くなりやすいというメリットもあります。

 

売却しやすい投資物件

これはあまり気にしていなかったんですが、売却しやすい物件ということは相場より安く買っているということでもあります。安く買っていれば購入時の金額やそれに近い額で売却できる可能性も高くなります。また、個人属性がいい人がよくやる過ちとして物件の耐用年数をオーバーした融資期間で買ってしまうことがあります。これは完全に物件からの収益以外の収入をあてにして融資を出しています。そうなると売却するとき買主も似たような属性の人でないと融資がでにくくなるので売りにくい物件ということになります。また、もし急激に収益悪化するような事態になった場合、すぐ売却できない物件では破綻の恐れも考えられます。

 

 

以上のような物件を狙う=基本的に利回りが高いものを狙っていくことになります。そういう物件は都市部には少なく地方都市では努力次第でまだまだ見つかるようです。地方狙いで物件を買っていくのも1つの戦略ですね。


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