不動産融資の審査のポイント

不動産融資 審査

 

マイホームや投資物件を現金でポンッと買える人は多くないでしょう。そうなると銀行などでローンを組んで購入することになります。でもお金を無条件で貸してくれることはありえません。そこは金融機関もビジネスなのでちゃんと返してくれそうかをチェックします。資産はどれくらいあるのか、借金ないか、勤めてる企業はどこか、といったことですね。そこでここでは金融機関が融資の審査時にチェックしているポイントについて解まとめてみました。

 

不動産融資の審査では何をみている?

ズバリ貸した分を返してもらえるかどうか?を見ています。返済原資ですね。

 

融資している金融機関には、

 

都市銀行
地方銀行
ネットバンク
信用金庫
信用組合
信託銀行
労働金庫
JA
住宅金融支援機構(住宅金融公庫)
保険会社
証券会社
リース会社
その他ノンバンク系

 

などがあります。そして融資の審査基準や限度額はそれぞれ違ってきます。

 

ノンバンクとは?

銀行のように金融庁の許可がなくても、登録するだけで営業できる金融機関。プロミス、アコムなどの消費者金融や、クレジット会社、信販会社などがこれにあたります。銀行のほか、信用金庫、信用組合なども含まれません。

 

不動産融資の主な審査ポイント

審査のポイント審査内容重要視する金融機関
属性継続して返していけるか?収入や個人属性から返済能力がどれくらいあるのかをみます銀行、信用金庫、信用組合
理由融資を受ける理由が融資商品とマッチしているのか?
返済履歴他金融機関からの借入状況、過去の返済履歴から返済への意志があるのかをみます銀行、住宅金融支援機構
担保物的、人的担保から、もし返せなくても回収する手段はあるのかをみます信用金庫、信用組合、ノンバンク系

 

審査時に行われるヒアリングや書類提出ではこれらのポイントをチェックしています。この中ならどれを一番重要視するか?も金融機関ごとに違ってきますが一般的には上の表のような感じになります。

 

そのため購入者の状況によって銀行はダメでもそれ以外なら審査OKとなる可能性はあります。仲介業者に依頼しているなら一緒に探してくれるので相談してみましょう。

 

不動産融資のポイント1 借りる人の「属性」

金融機関の融資申込書で一番スペースがとられている項目です。属性は収入属性と個人属性の2つがメインになっています。

 

収入属性

年収、勤務先、勤続年数、給与所得者か個人事業主か、賃貸不動産所有状況などの項目があります。返済の継続性を重要視するので、倒産しにくい勤務先(官庁>上場企業>非上場企業>自営業の順)でクビになりにくい勤務形態(正社員>契約社員>バイト)だとプラスになります。ほか、安定収入が見込める賃貸不動産の収益もプラスになるでしょう。ただし、転職が多い、給料が歩合制などだとマイナスになります。

 

個人属性

不動産購入者の年齢、資格の有無、家族構成、年齢などの項目があります。この中でも年齢は継続収入と大きく関わるため特に重要視されます。高年齢なら退職金も考慮して審査されます。金融機関によっては家族が多いと出費も多いとみなし、融資額減になったりします。

 

不動産融資のポイント2 借りる「理由」

そのままですが、借りる理由が金融機関が提供しているローン商品とマッチしているかを審査します。住宅ローンならマイホーム購入か自宅リフォームのためでなければ借りられないでしょう。

 

不動産融資のポイント3 過去の借金の「返済履歴」

現在の借入状況、過去の返済履歴をチェックします。

 

借入状況

ここで借りた金融機関と借入残高、毎月の返済額を見て、借入があれば融資額が減るか最悪NGとなるかもしれません。キャッシングだけでなく、リボ払い、ショッピングでの利用状況も加味されます(一括払いは単発ならほぼ影響なし)。また、親族や知人などからの借入は対象外です。ただ金融機関によって消費者金融から借り入れしているなら即NGというところもあります。

 

融資が受けられるかどうか?は以下の計算式で判断します。

年間返済額(住宅ローン+他のローン)≦年収×返済比率

 

返済履歴

過去5年間返済遅延があるか?それが原因で法的に訴えられたことはあるか?がみられます。これがあるとその借り入れ分完済後から5年くらい経たないと融資そのものが無理かもしれません。申込用紙に書かなかったとしても、他での借入状況を調べられるので無意味どころか印象が悪くなるだけになります。

不動産融資のポイント4 融資額の「回収」見込み

もし返済できなくなったときのために人質をとるみたいなもので、物的担保、人的担保の2つがあります。

 

物的担保

現金や不動産のこと。住宅ローンなら購入するマイホームに抵当権を設定することで担保とします。不動産を担保にする場合、売れにくいものだと融資NGとなることも。住宅金融支援機構の場合、独自基準をクリアしてないとNGになりやすいです。

 

人的担保

保証人や連帯保証人のこと。保証人は特定条件下でないと責任は発生しません。が、連帯保証人は無条件で返済義務が発生します。それだけに担保価値は高いです。


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