不動産投資で繰り上げ返済するデメリット

不動産投資で繰り上げ返済するデメリット

 

現在私も借金だらけなので繰り上げ返済実施中です。はやく楽になるには有効な手段ですね。で、不動産投資だともっと大きな額の借金を負うわけです。となると精神的にくる人もいるでしょう。そんなとき懐に余裕があるなら繰り上げ返済したくなるじゃないでしょうか。

 

でもそれはしないほうがいいんです。というか2棟目、3棟目とまだこの先買っていく気があるならしないほうがいいです。それはなぜなのか?についてまとめました。

 

住宅ローンの場合も頭金多めにいれたり繰り上げ返済される方は多いでしょう。そのほうが毎月の返済額が減らせるので家計への負担が少なくなるからですね。しかし、です。仮に2000万のマイホームを購入し、金利が2%、残債2000万だったとします。そこで繰り上げ返済で1000万いれた場合、今後の利息分(1000万×金利2%分)しか得してないことになります。1000万の2%なら年間20万ですね。月割で約1万7000円負担が減ることになります。ビックリするほど安くはなりません。それなら不動産投資でもしたほうが良さそうです。(余談ですが、銀行員などお金に詳しい方は繰り上げ返済を一切しないそうです。その理由はもし自分が死んだときローンが帳消しになるから。現金資産を減らさないこと、そして保険の意味合いもあるんですね)

 

これは住宅ローンの話ですが、不動産投資でも繰り上げ返済することで毎月の返済額は当然減ります。なんですが実はデメリットのほうが多かったりします。デメリットには以下のようなものがあります。

 

繰り上げ返済するデメリット

デメリットは主に2つ。

 

突発的なトラブルに対処できない

マイホームなら不具合があってもまだ我慢できますが、投資用物件は自分が住んでいるわけじゃありません。水漏れや雨漏りがあったときの修繕、退去者がでたときのリフォーム費用など突発的に発生する出費があります。そういったリスクに対応できなくなくのは大きなデメリットです。もし放置すれば入居者へ迷惑かけるだけでなく、クレームを受ける仲介業者も大変です。また空室率悪化にもつながります。いいことなしですね。

 

次の物件購入時に不利になる

1棟だけで満足なら繰り上げ返済もアリかもしれません。でも買い増していく気があるなら現金は少しでも多く持っておいたほうがいいです。次の物件を購入するときも当然融資審査を受けるわけなので、現金が多いほど有利な融資条件で借りられます。もし1億の投資物件で金利が1%も違ったら・・・。年間100万くらい損することになります。利回り10%の物件なら1%も低下してしまいますね。

 

これはあくまで例え話ですし繰り上げ返済したほうがいいパターンもありますが、良い条件で融資してもらうことはキャッシュフローを出すには必須項目。繰り上げ返済する現金があるなら使わず持っておくほうがいいですね。


関連記事