不動産融資で限度額いっぱい借りられない理由とは?

不動産融資額 減額

 

不動産購入で融資を受ける時、借り入れ可能な限度額で借りられるとは限りません。いろいろな条件によって減額されることがほとんどです。そこで融資額が減額される条件についてまとめてみました。

 

融資限度額から減額される条件

仮に借入可能額4000万円とでても、ここから以下の条件によって減額されていきます。

  • 融資総額による制限
  • 年収による制限
  • 年齢による制限
  • 耐用年数による制限
  • 他社借入額による制限

それぞれについて解説していきます。

 

融資総額による制限

総額の制限は金融機関が1人の顧客に貸せる限度額のこと。都市銀行が個人に貸す場合おおよそ1億円までのところがほとんど。この情報は各金融機関のホームページに掲載されているので確認してみましょう。なお、「プロパー融資」は制限がありません。ほか、ノンバンク系で多い支店決済。決められた額までなら支店で決済できるため範囲内なら審査が通りやすいといった例もあります。

プロパー融資とは?

通常の融資は第3者機関の信用保証を受け、そこへ保証料を払って資金を貸し出しています。プロパー融資の場合、この信用保証なしに直で融資します。ただ貸す方もリスクが高いのでよほど信頼されてて堅実な大企業でもない限り受けてはくれないようです。現状、新規法人や個人事業主ではまず無理でしょう。

 

年収による制限

金融機関によって限度額は年収の◯倍までと制限しているところが多く、ほとんどが5〜7倍となっています。単純に年収400万で年収制限5倍ならその金融機関では2000万までしか融資がおりないってことですね。また、融資機関の長さでリスクを考え倍数を低くすることもあるようです。

 

年齢による制限

定年を境目に融資期間や限度額が下げらる制限のこと。定年退職以降も返済が続くようだと退職金の範囲内までを限度とする金融機関もあります。また定年あたりで完済できる額までとするところも。30年ローンを組む時、35歳なら定年の65歳近辺になるので希望期間で審査が通りやすいです。これが45歳だとまだまだ返済が残ってる段階で定年となります。そのため、それからの返済計画がよほど現実的でなければ融資額を減額する可能性が高いです。

 

耐用年数による制限

耐用年数の制限は建物の利用可能期限をみて制限するもの。とはいっても実際に建築物の消費期限なんてわかりません。そこで国税庁が定めている耐用年数を基準にします(耐用年数表はこちら⇒国税庁ホームページ)。

 

通常は「耐用年数−築年数」を融資期間の上限にする金融機関が多いようです。そのため、中古物件だと新築に比べ融資額や融資期間が不利になりやすいです。

 

他社借入額による制限

借入の制限はカードローンや他の金融機関からの借入などがあると制限されるもの。あくまで月賦払いを対象にしているので一括払いは除きます。融資した場合の返済月額から他社へ返済している分を差し引いた額までを限度額とします。

 

仮に高い車を買って毎月10万返済していて、審査時の融資返済月額が15万なら15-10=5万になるように減額されてしまいます。仮に車のローンが5年で終わるとしても、審査時はこの額で計算されてしまうので大幅に限度額が下がってしまいます。このような状況なら完済時期にずらしたり繰り上げ返済などで対応してから融資依頼したほうがいいですね。

 

ほか、カードのキャッシング枠を条件に加える金融機関もあります。そういうところだとカード保有枚数が多ければ多いほど不利になります。融資依頼するなら解約してからのほうがいいですね。また消費者金融で借り入れがあるだけでNGとなるところもあるので要注意!

 


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