銀行が融資審査するときの基準

不動産投資 融資 基準

 

不動産投資成功のために大事なポイントは物件探しと融資条件の2つでしょう。そのうちの1つ融資についてですが、少しでも良い条件で融資してもらうためにはどうすればいいんでしょうか。そこで金融機関が審査時どんなところを見ているのか?について調べたことをまとめています。

 

金融機関が融資審査でみるもの

提出書類は、物件の概要資料、個人情報、源泉徴収票、給与明細、保有資産、免許証などたくさんありますが、この中で重要なものはその人の属性(年収や過去のお金の使い方など)と物件の評価になります。

 

個人属性は何を基準にチェックするのか?

主に年収と自己資金です。多いほど有利なのは言うまでもありません。この2つに余裕があればそれだけ返済が滞るリスクが減るわけなので当然ですね。

 

その2つ以外では、住んでいる場所が対象エリア内か、過去の借入状況と返済状況などをチェックされます。

 

物件評価は何を基準にチェックするのか?

物件の資産価値と収益性をみます。資産価値は積算評価で、収益性は収益還元評価で計算します。

 

積算評価は国が定めた基準となる価値(路線価や法定耐用年数など)を元に建物や土地の価値を計算する評価方法。収益還元評価は家賃収入など物件が生み出す収益を基準に不動産価値を決める評価方法です。これらは金融機関によってどちらを重要視するか違ってきますが、2つともいいに越したことはありません。

 

中には金融機関によっては積算を全く見ないところもあります。そういうところなら築古木造アパートなど耐用年数オーバーで積算評価がでない物件でも融資してもらいやすいでしょうし、この投資方法で取り組まれている投資家さんも多いようです。ただこの先どんどん買い進めていくことを考えたとき、融資審査のたび保有物件が評価されるワケです。そして収益還元評価だけしか見ない金融機関のほうが少ないので、積算評価のでない物件ばかりだと当然低評価になり審査に通らない可能性が高くなります。そうなると行き詰まってしまいますね。ですので目標と照らしあわせて見ていかなければいけないポイントです。何も考えずに買い進めていくと、3棟くらいで融資が下りなくなる方も多いようですし。まあ積算評価がきちんと出やすい物件(RC造りや築浅物件)を狙っていくのが将来を考えると安全確実だろうと思います。


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