融資基準と建物の構造
金融機関によって融資基準はまちまちですが、一般的には丈夫なＲＣ造のほうが融資を出してくれやすいようです。
国が定める法定耐用年数をみても丈夫さが保証されているわけですし、長持ちするほうが評価高くなります。
そこで融資審査に有利な物件の構造について解説していきます。
国税庁による建物の構造別耐用年数
建物の構造 |
耐用年数 |
|---|---|
| 木骨モルタル造 | ２０年 |
| 木造 合成樹脂造 | ２２年 |
| 金属造（３㎜以下） | １９年 |
| 金属造（３㎜超～４㎜以下） | ２７年 |
| 金属造（４ｍｍ超） | ３４年 |
| れんが造 石造 ブロック造 | ３８年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC） 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC） | ４７年 |
詳細は国税庁公式ページで
⇒https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php
木造アパートは不利
上の表のように耐用年数が短い木造アパートなどは必然的に厳しくなります。
仮に築２０年の物件では木造だと耐用年数が残り２年、RCなら残り２７年とまだ余裕があります。
自己資金さえあれば通りやすい
ただ年収が高かったり自己資金をたくさんもっていると、それをアテにして物件評価が低くても融資が通ってしまうパターンが多いそうです。
そうなると２棟目、３棟目の審査で厳しくなっていきますね。そこでどんなに評価が高い投資物件を持って行っても個人属性の資産評価でＮＧとなってしまいやすくなります。
狙い目はRC構造の建物
そうなると狙って行きたいのはRCやSRC構造の物件。
しかも収益性が新築より高い中古ですね。
家賃水準は古くなるほど安くなっていくんですが、築１５年くらいで急激な下げは収まるようです。
となると狙い所の築年数は
「耐用年数４７年－希望融資期間－築１５～◯年＞０年」
になるでしょう。
まとめ
銀行融資の審査に大きく影響を与える建物の構造について紹介しました。
どの構造でもキャッシュフローを得るために方法を紹介している本はあると思いますが、何棟も増やしていくことを考えると、建物自体が評価されるRC構造・SRC構造の収益物件を狙っていきたいですね。
