不動産融資がおりるまでの流れ

不動産融資 流れ

 

融資を提供している金融機関は銀行からノンバンク系までたくさんあります。融資の審査もそれぞれで違ってきますが手続きの流れはほぼ一緒。そこで審査を依頼してから融資実行までの流れについてまとめました。(不動産購入を仲介業者に依頼した場合)

 

不動産融資実行までの流れ

融資できるか簡易チェック

依頼する金融機関を選ぶ

事前融資審査

本審査

承認、適合証明書の取得

金銭消費貸借契約

つなぎ融資

融資実行

 

不動産融資実行までの各段階について

融資できるか簡易チェック

不動産仲介業者に依頼しているならこの辺はやってくれます。金融機関ほど細かくはやらず、単純に「収入−支出」がどれくらい残っているか?を確認します。仲介業者なしなら、自分が金融機関だったら今の自分に貸すか?を客観的にみられるならやる価値ありでしょう。

 

依頼する金融機関を選ぶ

購入する不動産が決まったら、以下のポイントを確認して金融機関を決めます。

 

購入主が希望する金融機関

まず希望があればそれを元に検討します。

 

購入する物件の条件

物件の条件(建物の総床面積、土地面積、所有形態など)が融資商品の対象に当てはまるかをチェックします。中には面積が規定以下だと対象外になる融資商品もあります。

 

審査項目チェック

審査項目(詳細はこちらの記事を参照⇒不動産融資の審査が通る人、通らない人)を元に現状をチェックします。

 

借入金額と返済比率

候補の金融機関の返済比率で借り入れできる額を下の計算式で算出します。

年間返済額(住宅ローン+他のローン)≦年収×返済比率

この額を元に金融機関を選びます。

 

事前融資審査

仲介業者と売買契約を結ぶ前に事前融資審査を実施します。審査申込用紙はだいたい2枚セットで、1枚目は申込書、2枚目は同意書となっています。審査には1枚目を使うので、できるだけ正確な情報を書いていきます(年収の1桁部分などあまり審査に影響しないものは除く)。2枚目は過去の借入状況を信用情報機関に確認することに対する同意書です。そのため1枚目で借入状況をゴマ化して書いてもバレバレなので要注意!

 

記入後、申込書、身分証明書、収入証明書、物件資料などとセットで提出します。すると約1週間くらいで結果がわかります。これに通過すれば本審査も8割がたOKです。ただし一部金融機関だと事前審査で個人情報をチェックしないため、本審査が大事になってきます。この場合、事前審査通過後仲介業者と売買契約をかわした後に融資が通らない、という事態になることもあるので注意が必要です。

 

事前融資審査の注意点

・確実に準備してから申込書を提出する
・審査依頼する金融機関は1箇所づつ
・特別な事情があるならそれに関する資料などを用意する
・購入主の健康状態チェック
・申込書の空白は少なく
・借入状況を誤魔化さない

 

本審査

一部金融機関以外はほぼ事前審査でOKとなっているため、形式的な手続きとなります。記入情報が真実か、保証会社の審査、団体信用生命保険の審査などの手続きがあります。この段階では記入情報の裏付け確認がメインなので、必要な書類が多くなります。おおよそ2〜3週間ほど本審査にかかるので早めに準備しておきます。

 

団体信用生命保険の審査

これは申込書記入の段階で以下の項目が「なし」ならほぼOKです。

 

・過去3年以内に指定した病気で手術を受けた、または2週間以上にわたり医師の治療・投薬を受けた
・手足の欠損または機能に障害がある、または背骨・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がある
・最近3ヶ月以内に医師の治療・投薬を受けた

 

融資承認、適合証明書の取得

住宅金融支援機構の「フラット35」という融資商品は「適合証明書」を取得しないと融資を受けられないため取得します。

 

適合証明書とは?

これから購入する物件について、住宅金融支援機構が独自に決めた建築基準を満たしているか検査機関に検査依頼し、審査に通ればもらえます。詳細はフラット35公式ホームページでご確認ください⇒フラット35公式

 

金銭消費貸借契約

これは購入主が金融機関からお金を借りる契約のこと。金融機関がだいたい平日しかやっていないためサラリーマンなら有給を取るなどすることになります。また融資実行日から中2営業日前までに手続きしなければならないので要注意!

 

つなぎ融資

審査から融資実行までの間に必要なら別の金融機関で一時的に借り入れて支払いに充てます。

 

融資実行

不動産の所有権移転、抵当権設定などを登記、振込伝票・払戻伝票の提出、火災保険申し込みなどを済ませると晴れて融資実行です。火災保険はほとんどの金融機関で加入が条件付けられているので、融資実行時「火災保険申込書」「保険料支払の領収書」を金融機関へ提出します。

 

融資が実行されると、購入主の口座へお金が振り込まれるのでそれを売主へ支払います。その後不動産の登記手続きを終えれば全行程終了です。


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