不動産融資の限度額と計算方法

不動産融資 限度額

 

融資の審査に通れば晴れてお金を借りられるわけですが、希望額満額借りられるとは限りません。そこで融資の限度額を決めるポイントと算出方法についてまとめてみました。

 

不動産融資限度額の判断基準

おおよそどこの金融機関も一緒で、

  • 年収、返済比率
  • 貸出制限
  • 担保評価

の3つで判断することがほとんどです。

 

不動産融資の限度額計算方法

融資限度額計算には以下の式を使います。

融資限度額=年収×返済比率÷12カ月÷審査金利×100万

 

式の各項目は以下のとおりです。

 

年収

年収は手取りでなく所得(控除される前の額)です。個人事業主は申告所得です。売上から経費を差し引いたあとの残りですね。

 

返済比率

今の年収の何%まで返済に当てても大丈夫か?の比率です。金融機関ごとに違います。不自由しない生活を維持できる限度額が年収の何%か?ってことですね。おおむね25〜40%の範囲で当てはめられます。年収が高ければ返済に回せる分が増えるだろうと考え、返済比率は高くなります。フラット35の場合、年収400万未満の返済比率は30%以内、400万以上は35%以内と決まっています。

 

仮にフラット35を借りる場合

【年収350万で返済比率30%】 350万×30%÷12カ月=87500円/月
【年収1000万で返済比率35%】 1000万×35%÷12カ月=291667円/月

 

審査金利

金融機関が審査時、返済額を計算するときに使う金利のこと。金融機関が独自に設定していて「100万を融資期間借りた場合の月返済額」で算出します。これは「みなし金利」とも呼ばれ、収入が変動しないことを前提に、将来金利が上昇しても不自由なく返済できるかをチェックします。そのため実際借りる時より高めの金利が設定されます。実際の金利が1%だとしても審査金利は4%だったりとある程度余裕を持った数値を当てています。ただ「フラット35」に関しては審査金利=実際の金利というパターンもあるので要注意!

 

 

金融機関が独自設定する「返済比率」と「審査金利」によって融資限度額が変わってきます。返済比率が高く審査金利が低いなら限度額は増え、逆だと少なくなります。

 

仮に年収600万、融資期間35年、返済比率35%、審査金利4.0%の場合の融資限度額を上の式に当てはめて計算してみます。

 

年収600万×返済比率35%=2,100,000円
2,100,000円÷12カ月=175,000円
175,000円÷4428×100万=約39,521,228円

 

となり、約4000万程度の融資限度額となります。

 

審査金利計算は非常に面倒なので(ネット検索すれば速算表もありますが)、フラット35公式ページの計算ページがあるのでそちらを利用して限度額を調べると手っ取り早いです。
http://www.flat35.com/simulation/simu_02.html

 

 

だだしこれはあくまで数値データを元に限度額を算出しただけなので、実際は年齢や他からの借入額などの要素によって減額されることもあるので要注意!

 

減額になる制限についてはコチラで解説しています⇒不動産融資額が減額される条件

 


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