不動産売却のベストタイミングはいつ?

不動産売却のベストタイミングはいつ?

 

出口戦略を考えた不動産投資が大事、とよく見かけるんですが、一番メインとなる出口は売却でしょう。そして不動産に限らず売却するとなったら少しでも高く売りたいのが人の性。そこで高く売れるタイミングはいつなのか?について調べてみました。

 

不動産売却額に関わる要素

売却するとき関係あるのは時と相手と税金。時はタイミング、相手は買主ですね。

 

売るタイミング

不動産なら株などのようにハッキリした相場はありませんが、好不況による影響はあるので、皆がお金持ってる好況時のほうが売るタイミングとしては理想です。好況時だと銀行のメイン融資先である企業はお金持ってます。となるとわざわざ借りなくても問題ありません。すると銀行は貸出先を増やすため不動産融資を積極的に行います。すると購入者が増え需要アップ→不動産相場が上がる、という流れになります。でもこれは予測できるものでもないですし、購入時より状況が良ければそれでOK程度に考えておいたほうが良さそうです。

 

売る相手

物件がダブついてるタイミングなら当然高値では売りにくくなります。ただ不動産の売買は売主と買主の1対1での取引なので、相手が魅力を感じて高値で買ってくれる可能性もあります。まあこれは期待し過ぎると売却そのものができなくなるので最初からないものと考えたほうがいいでしょうけどね(汗)。

 

売った後に課税される税金

物件を売れば売却損益が発生します。もしサラリーマンが個人事業でやっている場合だと家賃収入などの所得は給与などと一緒にできます。ただ売却損益は別個での計算となってしまいます(分離課税という)。仮に物件が5000万で売れて、仲介手数料など売却に関わる経費が500万なら4500万に対して課税されてしまいます。また分離課税は物件所有期間に応じて税率が変わり、5年以内の短期なら39%、5年以上だと20%課税されます。まず5年以上保有するのも売却タイミングを図る指標の1つですね。
ただ法人だと分離課税はないので出口戦略を考えるなら法人化してから購入したほうが売却時有利ではありますね。

 

 

ほかにも「デットクロス」状態がひどくなる前に売る方がいいという話もありましたが、これについては別ページで(⇒不動産とデットクロス)。

 

というわけで、タイミングを図るのに使えそうなのは税金面だけですね。そして目安となる指標は買ってから5年経ってるかどうか。あとは仲介してもらう業者のスキル次第でしょう。

 

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物件を売却する事情は人それぞれ。誰も最初から安く売りたいなんて思う人はいないでしょう。でも借金背負ってしまったり、相続問題が発生したりすると、とりあえず早く現金化したいので安くせざるを得ません。ただ自分で投資物件を購入していてそんなパターンに陥ることはそうそうないはず。購入したあとでもいいのでじっくりと高く売却するためのプランを練っておきたいですね。


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