不動産査定額の計算式いろいろ

不動産査定額の計算式

 

不動産仲介業者へ売却依頼すると、業者は以下の計算方法で査定額をだします。

  • 不動産業者独自の計算方法
  • 担当者個人の方法
  • 鑑定ソフトを使用
  • 不動産流通近代化センターの価格査定マニュアルベースで計算

そして、これらの計算の大元は以下の3つの計算方法を使っています。、

  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法

(コチラの記事でも解説しています⇒不動産業者が査定時に注意しているポイント

 

ここで割り出された査定額からさらに物件の希少性などを考慮して販売価格へ反映させます。

 

原価法による査定額の計算式

「原価法」は戸建てや土地の査定額計算でよく利用される方法で、計算式は以下のようになります。

 

査定価格=時価(建物価格+土地価格)×補正分(評点)

 

建物価格=1uあたりの単価(円/u)×建物面積(u)×(1−築年数÷耐用年数)

 

土地価格=1uあたりの価格(円/u)×土地面積(u)

 

※補正分は物件の希少性などを売買価格へ反映させるための割合%
※建物1uあたりの単価はこちらに掲載されています⇒国税庁HP H25年までの建築価額表
※土地1uあたりの単価は以下3つを使って検討します
 ・路線価額÷0.8(路線価が時価の8割に設定されているため元に戻す)
 ・公示価格
 ・成約事例から導き出された額

 

取引事例比較法による査定額の計算式

「取引事例比較法」はマンションの査定額計算で使われる方法で、計算式は以下のようになります。

 

査定価格=時価(レインズ等の類事例数件の平均単価×面積)×補正分(評点)

 

※補正分は物件の希少性などを売買価格へ反映させるための割合%
※事例ピックアップ数は3〜5例くらいが一般的
※レインズなどはページ下方で解説しています

 

土地や戸建てをこの計算式で算出した場合、原価法でも計算し正しい査定額などうかを確認します。

 

収益還元法による査定額の計算式

「収益還元法」は賃貸物件の賃料を査定に利用する方法で、計算式は以下のとおりです。

 

査定価格=(純収益÷還元利回り)×補正分(評点)

 

※補正分は物件の希少性などを売買価格へ反映させるための割合%
※純収益は賃料などから経費をマイナスしたもの
※還元利回りは物件の種類、構造、築年数などで変わります

 

仮に、1棟10室(満室)の賃貸アパートで以下の条件だった場合で計算してみます。

 

・1戸あたりの家賃10万(年間家賃収入1200万)
・経費200万
・予想される還元利回り8%
・築年数10年
・構造はRC造
・補正分(評点)は1.0

 

査定価格=(1200万−200万)÷8%×1.0=1億2500万円

 

この方法では設定する還元利回りしだいで査定額が大きく変わるので、買主が欲しいと思える利回りのしなければいけません。これは多少経験値も必要になってくる部分ですね。仲介業者の担当者に大きく影響されるところです。

 

またこの方法には欠点もあり、計算式に物件面積などの条件が含まれていないところ。たまたま条件のいい物件でも引越す人が重なった場合賃料収入が減るわけです。そのため取引事例比較法と同様、原価法でも計算して確認します。

 

 

不動産業者が査定額計算時に参考にする資料

レインズ

レインズ=不動産流通標準情報システムとは、中古不動産情報が掲載されている不動産会社のみ利用可能なサービスです。レインズには売り出し事例、いくらで売れたかの成約事例、需給関係などが掲載されています。これが閲覧できる業者と閲覧できない個人では査定能力に埋めようのない差ができてしまいます。ここの情報を参考にして売買価格の上げ下げも行っています。

 

不動産取引価格情報

レインズと違い、国土交通省提供の実勢価格がみられる「不動産取引価格情報」は誰でも閲覧できます(国土交通省ホームページ⇒不動産取引価格情報)。

 

不動産取引価格情報


関連記事