築古な収益物件でも売却はできる?

築古な収益物件でも売却はできる?

 

私自身、法定耐用年数が残っているような収益物件を買っていく予定です。でも10年、20年と経過すれば建物に価値はなくなっていきます。そんな築古物件は果たして売却できるものなんでしょうか。出口戦略が大事!といっている不動産投資家の成功者は多くいますが、思うように売却できないようでは出口戦略もままならないはず。

 

そこで出口戦略を考えるときどんな物件を買うのがいいのか?また法定耐用年数間近や過ぎてしまった築古な収益物件は売れるのか?について調べてみました。

 

将来売却できる可能性の高い収益物件とは?

多くの投資家さんは中古物件メインで購入していると思います。ただ中古物件といっても新築を購入した瞬間からすでに中古ですし、法定耐用年数オーバーの古いものまでさまざま。また木造、鉄骨など構造もいろいろです。で、将来売却のことを考えて選ぶのであれば丈夫で長持ちなRC作りが最適と言えるでしょう。法定耐用年数は47年となってますが実際はそれ以上持つようです。60年くらいという話も。さらに1981年に制定された新しい耐震基準以降に建てられたものなら比較的安心です。

 

このようにRC物件なら築古でも建物的には安心なので、あとは購入者が一番気にする利回り部分さえ出せていれば売却しやすいと言えるでしょう。

 

では続いて築古物件を購入する人について。

 

築古な収益物件を買う人とはどんなひと?

不動産市場では築古物件でも空室率が低く高利回りなら売れているようです。もちろん需要があるエリアか?資産価値はあるか?といった部分も大事ですが、利回りがでるような価格で売りに出せばたとえ築40年以上だとしても買い手は出てきやすいってことですね。収益物件掲載サイトを毎日チェックしてるんですが、築古の木造は大量に残ってますがRCは比較的短期間で回転しているようです。もともと数の多さが違うってのもあるかもしれませんが、動きが鈍いってことはそれだけ魅力に感じる人が少ないってこと。となると狙っていくべきはRC造の収益物件です。そうしておいたほうが上手に出口を迎えやすいでしょうね。

 

 

ちなみに最初から築古すぎる物件を買わないようにしないと将来売りにくくなってしまうので、家賃下落が一段落する築15年くらいから25年前後のRC物件を購入し、10〜20年くらい保有して売却するなら十分な利益が見込めそうです。残債の減りに対して家賃下落は微々たるものですし、融資期間や金利などにもよりますが、RC造で築30〜45年くらいなら残債以上の価格で売れる可能性も高いはず。まぁこういう物件はなかなか出てこないでしょうけどね(汗)。地道に探すのみです。


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