不動産仲介業者の価格査定

不動産業者が査定時に注意しているポイント

 

売却価格の決定は仲介業者とのやりとりを通して決まります。そこで仲介業者はどんな視点で物件を査定しているのか?についてまとめてみました。

 

不動産仲介業者が価格査定で注意しているポイント

以下の様なポイントに注意して価格査定しています。

  • 買主の立場に立って査定する
  • 不動産の種類にあった計算方法を使う
  • 実売価格と時価の差に注意する
  • 不動産の価値をみる
  • 地域の相場と平均年収をチェック
  • 現場で得たデータを価格へ反映させる
  • ターゲットの選定

各チェックポイントの詳細は以下のとおりです。

 

買主の立場に立って査定する

売主は高く売りたいものですが、お金を払うのは買主です。買主が欲しいと思える価格でなければどんな物件でも売れません。よって買主にとってお得感のある査定額にしていきます。買主とは一個人の場合もありますが、その家族や親族の場合もあります。それらの視点に注意しながら不動産を調査します。

 

不動産の種類にあった計算方法を使う

不動産の種類(戸建て、マンションなど)に応じて価格査定する計算方法が違ってきます。該当する種類に応じて以下の3つから1つ、または複数を使い分けて計算しています。

計算方法不動産の種類内容
原価法土地、戸建て、収益不動産など似たような物件を取得する際に必要なコストから価格を計算。建物は築年数などを考慮し安く見積もります
収益還元法収益不動産など物件が生み出すと予想される収益を還元利回りで計算し価格を計算
取引事例比較法マンション、土地、戸建て、収益不動産など似たような不動産の取引事例を参考にして価格を計算

 

実売価格と時価の差に注意する

買主が物件のどの部分に魅力を感じるか、またはネガティブに感じるかを100%価格に盛り込むのは不可能です。よって買主がいいと思う価格と時価には差が生まれます。時価より高くなることもありますが、買主はネガティブな部分のほうが目につきやすいためマイナス方向へ振れることのほうが多いです。そして、競売では時価の7割を絶対売れる最低売却価格としていることもあり、その7割ラインから時価よりちょっと高いラインまでの間で売れそうな価格を見極めています。

 

不動産の価値をみる

不動産も同エリアに似たような物件がない、立地がいい、デザインや設備が優れている、人気芸能人が住んでいた、など希少価値があることも。そういう価値がない普通の物件価格は時価くらいで売れたら万々歳ですが、希少価値があるなら値崩れしにくく価値が高くなります。駅近、新築なども希少性ありとなります。

 

地域の相場と平均年収をチェック

地域にはお金持ちがいっぱいいるエリア、そうじゃないエリアなど差があります。お金持ちが集まっているエリアなら高くしても売れやすいですが、そうじゃないエリアに高額な物件があってもそこに済む人の属性が違ってくるので売れにくくなります。お金持ちエリアなら時価1000万の物件が2000万で売れることもありえます。

 

現場で得たデータを価格へ反映させる

似たような物件が3000万で売れていたからといって今扱っている物件を3000万とするのは新人だけ。「不動産の価値をみる」でも触れていますが、見晴らしがものすごくよかったりすれば時価より高くても売れる可能性があります。とくに万人受けするポイント(駅近、広さ、築浅、見た目など)は必ずチェックします。

 

ターゲットの選定

買主がファミリー層ならこういう営業トークで進めれば成約しやすい、という仲介業者なりのノウハウもあります。売りやすいターゲット層に受ける物件なら価格も上げやすくなります。

 

 

依頼した仲介業者の担当者にもよりますが、おおまかに上で紹介したようなポイントに注意して販売価格を設定しているようです。売却主側でコストかけずに査定額アップのためにできることは掃除くらいしかなさそうですね(汗)


関連記事