不動産売却の流れ

不動産売却の流れ

 

相続した家や土地を売る、マイホームを売る、投資物件を売るなど状況はいろいろですが、実際に売却するまでの流れにはどんな項目があるのか?について調べてみました。

 

不動産仲介業者に依頼するときのだいたいの流れ

売るまでのおおまかな流れは以下のようになります。

 

不動産業者探しと仲介依頼

ネットなどで仲介依頼する不動産業者を探し依頼します。その後その業者と以下の項目をまとめていきます。

 

そもそも売れる不動産かどうか?をチェック

・所有者が売却依頼してるのか
・面積などがあいまいじゃないか
・法的に再建築できないものじゃないか
・地主や債権者が承諾しているか
・土地なら建物が建てられるのか

 

これらがはっきりしなかったりNGだと売却できないなんて事態になりかねないので要注意です。

 

不動産売却価格の設定

売る側としてはとにかく高く売りたいもの。最低でも市場価格にはなって欲しいでしょう。でも買う側は真逆です。そして仲介業者は売る側の希望をそのまま通してくれるわけはありません。担当者の力量にもよりますが、バランスをとった売却額を提案してくるはず。納得できる説明ならそれでよし。ダメなら納得行くまで突き詰めます。

 

不動産仲介業者と媒介契約を結ぶ

媒介契約には以下の3種類あります。

専任媒介契約他業者には依頼できませんが、自分でも買い主を探すことができます
専属専任媒介契約依頼した業者以外には依頼できず、売り主が自由に買い手を探すこともできません。一番縛りが厳しい契約です
一般媒介契約他の業者への依頼可能。業者側は、業界の売買情報ネットワークに物件情報を載せずに済むため他人に知られたくない時に利用します

いずれも有効期間は3ヶ月以内となっています。一般的には「専任媒介契約」になるようです。売る側からすると一般媒介契約が一番良く、専属専任は何もいいところがありません。一般媒介契約ならたくさんの業者に依頼できますし、業者間競争も煽れるためより高値で売却できる可能性があります。

 

販売活動スタート

購入希望者が現れたら、買付証明(購入申込書)の内容をチェック。おおまかに、

 

・不動産の概要
・購入希望者の氏名や住所
・価格などの条件について

 

が書かれているので、購入希望者の本気度を見ていきます。

 

・全部希望者が自分で書いているか(たまに担当者が代筆してることも)
・その人なりのきれいな字で書いてあるか
・条件はきっちりかかれているか

 

これらをみることで、のちのち「やっぱキャンセルします」「「こういう条件も追加して欲しい」といった面倒ごとが起こる可能性を低くできます。まあ担当者が見てくれるとは思いますが念のため自分でも見ておきたいですね。

 

売渡承諾書の扱いを決める

購入希望者の「買付証明」と対になるものが売る側の「受渡承諾書」。これを買う側へ交付するかどうかを決めますが一般的に交付をすすめる仲介業者は少ないみたいです。ただ、以下の様な場合は交付します。

 

・買う側が欲しがっているとき
・購入者の購入意欲を強くしたいとき
・仲介業者が売り主に対して今の条件で納得しているか確認するとき

 

重要事項説明の実施

担当者が実施します。

 

売買契約を結び手付金をもらう

担当者がやってくれると思いますが、ここでは「停止条件条項」に注意します。停止条件条項とはたとえば「住宅ローン審査が通過したら契約成立」といった条件のことです。

 

住宅ローン残債への対応

 

引越し作業があればする

 

残りの代金をもらう、所有権移転手続きと引き渡し

所有権移転登記のとき、売り主の抵当権が設定されているなら抹消手続きをします。手続きは担当者が案内してくれると思います。一応書いておくと、公庫などの公的金融機関なら約2週間前までに、民間金融機関なら約1〜2週間前までに手続きを済ませます。手続きは抹消手続書類に氏名と住所、署名押印と返済日を記入します。

 

買い主へ引き渡し

最後に残代金の受取と所有権移転登記を実施します。振込手続きの都合上、買い主が使っている金融機関での実施となります。その後にある司法書士の処理の関係上、一般的には午前中に行われます。ここで必要なものは以下のとおりです。

 

・実印
・印鑑証明書
・身分証明書
・登記済権利証
・評価証明書
・諸費用
・通帳
・通帳の届出印
・認印
(登記名義人表示変更登記がある場合は住民票も)

 

売り主はここでいろいろな書類へ署名押印していきます。また受け取る金融機関に向けた振込伝票も記入し、窓口で身分証明書と振込手数料を提示したら晴れてやることは終了です。現金払いや買い主と同じ金融機関なら最後の手続きは省けます。

 


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