売買契約書(売契)とは?その目的や内容について

売買契約書(売契)とは?目的や内容

 

不動産の買い手が見つかればその相手と「売買契約」を交わします。このとき作成されるのが「売買契約書」。ここではこの書類を作成する目的や内容、注意点についてまとめました。

 

売買契約書の目的

主に3つあります。

 

・取引条件をまとめる
・取引を円滑にする
・節税する

 

取引条件をまとめる

さすがに不動産くらい高価な買い物で何の書面もなしに売買するのはトラブルの元。他愛ない口約束でも書面にすることで証拠を残し、あとでトラブルを起こさないことも目的です。

 

取引を円滑にする

期日ややることが書かれているため、取引スケジュールを管理する役割もあります。

 

節税する

不動産の価格、特に建物の設定価格しだいで消費税・法人税・譲渡所得税を節税できます。

 

「売買契約書」はひな形がネット上にたくさん落ちてますが、不動産仲介業者に頼んでいるなら作成してくれます。

 

 

売買契約書の内容

宅地建物取引業法第37条には、以下の項目を書くよう定められています。

 

  1. 売却主と購入者の氏名と住所
  2. 土地の所在と地番ほかその土地を特定するための情報
  3. 建物の所在、種類、構造ほかその建物を特定するための情報
  4. 売買代金、交換差金の額、その支払い方法と時期
  5. 物件の引き渡し時期
  6. 移転登記申請の時期
  7. 売買代金や交換差金以外の金銭授受があれば、その額、目的、受け渡す時期
  8. 契約解除について
  9. 損害賠償額、違約金について
  10. 物件購入でお金を借りる場合で借りられなかった時の対応方法
  11. 不可抗力(天災など)で損害を受けた時の対応方法
  12. 売買物件について瑕疵があったときの対応方法
  13. 売買物件の税金負担方法について

 

 

売買契約書で注意したいところ

物件について

不動産の構造物(カーポートなど)や増改築したときに登記し直していない売却主もいるので、実際の書面情報と売却主の認識が違っていることも。あとで「それは売らない予定だったものなのに・・・」となったら面倒なので再登記してなければ先に済ませておきます。また仲介業者との話し合い時にきちんと伝えておきます。

 

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任ものちのち問題が起きやすいポイント。売却主は「あれくらい言わなくてもいいか」と思っていて、いざ買主が住み始めて問題発生した場合思いもよらない出費がかかるかもしれません。売買契約を交わす前に思いつく限りの問題点(パイプが詰まり気味、雨漏りといった物件内部や周辺環境についてなど)を業者へ伝えておきましょう。

 

瑕疵担保責任の保証期間
売主や商品保証期間
個人3カ月
事業者1年
不動産業者2年以上
新築住宅の取引主要構造部(柱、床など)は10年

※民法上は1年以内ですが、上の取り決めがあればそちらを優先

 

スケジュール

記載されている期日に余裕が有るか見ておきます。タイトすぎると精神的にゆとりがなくなり不満がでてきやすくなります。適度にゆるい期限設定になっているかをチェックしつつ、手続きで利用することになる行政機関や金融機関が平日しかやっていないためスケジュール調整をしておきます。

 

目安となる期間
内容期間の目安
住宅ローン特約契約日から承認まで1ヶ月ほど
買い替え特約契約日から3ヶ月間ほど
確定測量図交付の特約契約日から決済日まで1ヶ月〜2カ月ほど
(確定測量図作成は1カ月以上、道路の官民査定込みなら2カ月以上必要)

 


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