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北海道札幌市 1棟売り「第11森宅建マンション」 5000万円 利回り11.16％をチェック
今日チェックした収益物件の詳細情報。
| 物件名 | 第11森宅建マンション |
| 所在地 | 北海道札幌市厚別区厚別中央１条3丁目3-9 |
| 交通 | 札幌市営東西線 ひばりが丘 徒歩1分 |
| 価格 | 5000万円 |
| 表面利回り | 11.16％ |
| 想定家賃収入 | 5,580,000円 |
| 構造 | RC造 |
| 階数 | 3階建て |
| 築年数 | 1989年11月 （築27年） |
| 建物面積 | 474.97㎡ |
| 間取り | 1DK×2戸 |
| 総戸数 | 10戸 |
| 土地面積 | 255.37㎡ ? 公簿 |
| 駐車場 | 駐車場有（金額7,000～11,000円/月） |
| 土地権利 | 所有権 |
| 私道負担面積 | |
| 地目 | 宅地 |
| 都市計画区域 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率 | 60 |
| 容積率 | 200 |
| 国土法届出 | |
| 接道状況 | |
| 現況 | 賃貸中 |
北海道札幌市 1棟売り「第11森宅建マンション」 5000万円 利回り11.16％の相続税路線価
路線価 71000円/㎡
北海道札幌市 1棟売り「第11森宅建マンション」 5000万円 利回り11.16％をチェック
| 価格 | 5000万円 |
| 満室利回り | 11.16％ |
| 満室家賃収入/年 | 558万円 |
| 空室リスク込（×0.8） | 446.4万円 |
| 再建築価額 | 20万円 |
| 土地面積 | 255.37㎡ |
| 建物面積 | 474.97㎡ |
| 容積率 | 200％ |
| 築年数 | 27年 |
| 耐用年数 | 47年 |
| 残耐用年数 | 20年 |
| 路線価 | 7.1万円 |
| 金利 | 5％ |
| 融資期間（残耐用年数で） | 20年 |
| 土地評価額 | 1813万円 |
| 建物評価額 | 4042万円 |
| 積算評価 | 5855万円 |
| 融資額（積算分で、上限は価格まで） | 5000万円 |
| 月返済額（元利均等） | 329977円 |
| 年間返済額（元利均等 千単位四捨五入） | 396万円 |
| 初期費用（価格×15%＋価格-融資額） | 750万円 |
| 年間維持費（満室賃料の20％で） | 112万円 |
| 年間キャッシュフロー | -61万円 |
| 初期費用回収まで | ∞年 |
| 満室時キャッシュフロー | 50万円 |
| 満室時初期費用回収まで | 15年 |
積算評価と土地所有権はOK。
金利5%時のキャッシュフローは厳し目。
9割入居してる状態でマイナス5万。満室ならプラス50万。
札幌中心まで地下鉄で10駅ほど、最寄り駅まで徒歩1分くらいと利便性は高い場所。
満室運営も十分可能に思える。
金利３％で融資してもらえたら、空室2割でプラス2万、1割で57万、満室で113万と十分。
【北海道札幌市厚別区に関する情報】
1DK家賃相場 3.76万、2DKデータなし
賃貸物件空室率12.9％と低め
ネット検索需要は一番高い
駅、コンビニ、スーパーなど利便施設が物件から100mくらいにあってめっちゃ近い。
不便なイメージが全然ない。
【入居者募集状況】
スーモ 1DK3.4万での募集が5件あり。1DKは２戸だけのはずなので謎。構造が木造・・・。
ホームズ 1DK１部屋3.4万で募集あり。こちらも構造が木造。
アットホーム、アパマンショップも木造。
やっぱ木造のようです(汗)
というわけで、積算評価は土地分だけの1813万円となります。
これでは買えない(汗)
毎日収益物件チェックしてると、3階以下の建物はRCとあっても木造か鉄骨造のことが多いです。
まったく違う結果になるので、構造だけはきちんと表記してもらいたいところですね～。
そのほうが余分な問い合わせが減って業者さんの手間も省けると思います。
問い合わせて木造だったら絶対買わないでしょうし。
業者さんにはぜひとも、この辺のチェック体制を確立させてほしいと思います。
