いい投資物件の条件とは?利回り?立地?

投資物件 条件

いい投資物件に出会わないかな?
そう思いながらポータルサイトの物件情報を眺めている方も多いのではないでしょうか?

 

物件価格にもよりますが将来的に何棟も所有したいと思ったとき、やみくもに買っていては途中で融資がでなくなるパターンが多いです。
最近でもサラリーマン投資家が普通の金融機関の審査では通らないような高額な投資用物件を購入させられたうえ、不動産運用を代行する会社が破産したため多額の負債を負うこととなった通称「かぼちゃの馬車事件」(スルガ銀行提携ローン)もありました。
年収の改ざんなどをしてローンを通していたみたいですね。
不動産投資に対しての知識がないことをいいことにいわれるがまま色んなことにサインして進めたのでしょう。
この事件をきっかけに金融機関の融資はさらに厳しいものになりました。

 

 

ほとんどの方は通常の与信では融資総額2億くらいがボーダーラインとなるようです。

 

ほか、比較的低価格で収益性の高い築古の木造物件を買っていると、次に良い条件の物件がでても融資が下りない可能性が高くなります。

 

金融機関によってはいくら収益が出てても資産価値のないゴミ物件を買うような人なんだな、と判断されてしまうんだそうです。

 

これは金融機関としては物件としての評価はゼロということですね。

 

 

もちろん個人属性がいい人や実績がある人、特定の金融機関なら借りられます。。

 

でも特に資産もなく年収が飛び抜けて高いわけでもないサラリーマン投資家がこの先何棟も買っていこうと思っている場合、できるだけ避けたい物件です。

 

というか買ったら詰む可能性のほうが高いでしょう。

 

そこでどんどん買い進めても問題ない、次の融資も勝ち取れる「いい条件の投資物件」とはどんなものなのか?について調べたことをまとめてみました。

 

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いい投資物件選びで見るべき条件

いい物件を選ぶポイント

 

条件は2つ。

 

キャッシュフローが出ること、売却しやすいこと(評価が出やすいこと)です。

 

それぞれどうして大事なのか?について以下で解説していきます。

 

キャッシュフローが出る投資物件

キャッシュフローが出なければ不動産投資する意味がありません。

 

資産家ならその他目的もありですが、副収入を得たい人、家賃収入で食っていこうと思っている人ならこれは絶対条件です。

 

キャッシュフローがきちんと出る物件なら、手持ちキャッシュが増えやすいので頭金出してるなら回収が早くなりますし、無駄遣いしなければ自己資金を増やすことで次の融資審査で有利になります。
キャッシュフローを収益として金融機関は評価します。※ここがポイントです。

 

 

売却しやすい投資物件

これはあまり気にしていなかったんですが、売却しやすい物件ということは相場より安く買っているということでもあります。

 

安く買っていれば購入時の金額やそれに近い額で売却できる可能性も高くなります。

 

また、個人属性がいい人がよくやる過ちとして物件の耐用年数をオーバーした融資期間で買ってしまうことがあります。

 

これは完全に物件からの収益以外の収入をあてにして融資を出しています。

 

そうなると売却するとき買主も似たような属性の人でないと融資がでにくくなるので売りにくい物件ということになります。

 

また、もし急激に収益悪化するような事態になった場合、すぐ売却できない物件では破綻の恐れも考えられます。

 

 

以上のような物件を狙う=基本的に利回りが高いものを狙っていくことになります。

 

そういう物件は都市部には少なく地方都市では努力次第でまだまだ見つかるようです。

 

地方狙いで物件を買っていくのも1つの戦略ですね。

 

 

まとめ

不動産投資で成功するためには専門家の助けも必要ですが、なにより最終的な判断を下すの投資家自身です。
このため、主体的に情報を収集できる人は、不動産投資で成功する確率が高くなります。
買い進めて言っても金融機関が評価してくれる物件を探し続けること。
ここでとり上げたポイントを気にしつつ買い進めていきたいですね。

 

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