戸建て賃貸の維持管理にかかるコストは?

戸建て賃貸 維持管理費用

戸建て賃貸を業者委託にする場合、さまざまな手数料がかかってきます。

 

一般的には設定した家賃の数%が手数料として差し引かれることが多く、比較的安いと感じるかもしれません。

 

しかし、管理の内容によっては思いのほか高額な金額になってしまうこともあるので注意が必要です。この点に注意しないと、思わぬところで経費が膨らんでしまうことになりかねません。

 

戸建賃貸を委託するときの形態

管理を委託する形態には

  1. 日常的な営繕のみを委託する方法
  2. 家賃の徴収や入居の管理、その他のさまざまな営繕などを全てを委託する方法

がありそれぞれ管理手数料が異なっています。

 

一般的に営繕のみを委託時のサービス内容

一般的に営繕のみを委託する場合には建物全体の共用部分の維持と、実際に入居している部屋の営繕のみが対象となるため、入居していない空室の入居募集や管理は家主本人が行う必要がある等の問題があります。

 

が、その分管理手数料が安く済む点が特徴となっています。

 

すべて委託したときのサービス内容

一方全て委託する方法の場合、家賃の徴収から建物の維持管理まですべて任せることができるため、非常に管理が簡単になり自分の時間をとられません
ですがその反面、管理手数料が高額になってしまう点が特徴です。

 

しかも、すべて満室になった場合の家賃のパーセンテージで管理料が固定されるため、入居率が低くても管理手数料は変化しない点に注意が必要です。

 

戸建て賃貸と火災保険

戸建て賃貸 火災保険

さらに、戸建て賃貸の場合には火災保険料も非常に重要なポイントとなります。

 

戸建て住宅の場合には火災が発生した場合の保険料が比較的高額に設定されており、その掛け金も高額となっていることが多いのです。そのためこの費用も維持管理費として計上することは大事です。

 

火災保険の種類

火災保険には家主として建物の保全を目的としているものと、借主が万が一失火した場合の家主に対する損害賠償を目的としているものの2種類あり、このうち家主が住宅を保全するために加入すべきものが非常に重要です。

 

借主が原因で火災が発生した場合は、その損害賠償を借主に対し請求できる場合がありますが、逆に自然発火やその他の要因で失火してしまった場合、借主に対する生活の保障などさまざまな責任が生じてしまう可能性があります。そのため賃貸住宅を提供する場合、火災保険は必ず加入しておきましょう。

 

火災保険の金額

火災保険料の金額は保険会社やその補償内容によりまちまちですが、一般的に1億円前後の保険金額を想定した場合、年額の保険料は4,000〜10,000円程度となることが多いです。

 

ただし掛け金の金額は建物の築年数や大きさなど評価額によって異なるので、その点に関しては保険会社と十分に相談し確認することが大切です。

 

また賃貸住宅として提供する場合は保険金額が上がる可能性もあるため、十分に内容を確認しておきましょう。

 

戸建て賃貸は集合住宅より管理費が高くなりがち

戸建て賃貸はアパート等と異なり、その維持費が非常に高額となる傾向があり、これに対して借主から十分な家賃を徴収することが難しい場合も少なくありません。

 

アパートのような集合住宅の場合の維持管理に比べて、居住する人数あたりの管理費が高額となってしまう傾向があるためです。

 

しかし、この割合に応じて家賃を高額に設定する事は空室対策的にも非現実的ですし、管理費用は多少高くなるものと認識しておくことが大事です。

 

管理委託や火災保険料以外のコスト

維持費や管理手数料を考慮するには、その他にもさまざまな経費がかかることを知っておきましょう。

 

固定資産税

固定資産税は入居者の有無にかかわらず必ず発生するコストです。

 

家賃にはこれらの費用を考慮した上で設定することが大事ですね。

 

家賃設定について

相場やその他の条件により家賃の設定価格には上限があるため、十分に注意をする必要があります。

 

加えて、相場に対して家賃が高めに設定されてしまうと、なかなか入居者を獲得することができず、逆に収入が少なくなってしまうことにより経費が利益を圧迫することになる危険性があります。

 

管理会社任せにしすぎると問題が起こったときに対処できなくなる可能性もありますし、最低限スーモやホームズ、アットホームなどの賃貸業者で自分の戸建て物件周辺の家賃相場を知っておくようにしたいですね。

 

不動産投資はつねに学ぶ姿勢が大事です。勉強しつつ、次の投資に割り当てられる時間を確保するためにも、委託できる管理会社との付き合い方が大事になってきます。


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