収益物件の大規模修繕はいつやるべき?

収益物件の大規模修繕はいつやるべき?

 

ほとんどの人は築◯年以上といった感じの中古物件を購入しているんじゃないかと思います。1つの投資手法として築古アパート狙いのものもありますし、収益物件の修繕のことは計画に入れておかないとあとで泣きを見ることになるかもしれません。もちろん物件購入前に大規模修繕が必要かどうかもチェックするとは思いますが、実際やるとなるとどんなタイミングですべきなのか?ここでは大規模修繕の実行タイミングについてまとめてみました。

 

そもそも大規模修繕とはどんなことをするの?

大規模修繕とは、屋上の防水工事、外壁塗装、共用部のリニューアルなどを指します。大規模ってだけにかかる費用も100万以上かかるものがほとんどです。以下でそれぞれについて簡単に触れておきます。

 

屋上防水工事

適度な間隔で実施する必要がある大規模修繕です。目で見て剥がれなどがわかるなら対応が必要です。工事方法にはいろいろありますが、1u5000円くらいが目安のようです。他に比べれば比較的低コストな工事といえますが、工法によって耐用年数など変わってくるのでそれ次第でもあります。

 

外壁塗装工事

だいたい10〜15年間隔でやるべきと言われています。指で触って粉が付いてきたら実施タイミングの目安らしい。ペンキ塗るだけだと思ってたら、足場組んで高圧洗浄して塗装するのでかなり手間がかかるもの。費用は塗料の種類によりますが、高圧洗浄など込み込みで1u2500〜4500円くらいなようです。戸数の多いマンションだったりすると恐ろしい金額になりそうですね(汗)。数百万は覚悟する必要がありそうです。

 

共用部をリニューアル

玄関や廊下、ポストなどのリニューアルが該当します。これといって必要性も感じないのですが、入居者募集が内見に来たときのイメージアップ効果はありますね。これは空室多いけどイメージアップで埋まる見込みがある物件くらいしかやらなくていいんじゃないかと思います。

 

 

どれも収益を大きく圧迫するものです。が、この中で即対応が求められるのは屋上防水くらいでしょう。外壁塗装や共用部リニューアルは急ぎでもないので必要性は低いです。また屋上防水も世帯数が多いマンションだとしんどいかもしれませんが、縦長の物件ならかなり安くできそうですね。大規模修繕のことを考えると建物形状も考えておくと良さそうです。

 


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