収益物件でフルローンの融資を引き出すには?

収益物件の融資でフルローンで引き出す方法

老後資金の準備に最適な収益物件投資

日本は男性・女性ともに世界屈指の寿命を誇る長寿社会ですが、最近のレポートで老後は公的年金の他に2,000万円を自分で蓄える必要があると公表されるなど、豊かな老後には備えが必要です。

 

老後の備えには貯蓄と投資の二つの手段がありますが、長引く低金利で貯蓄をしても利息は期待できません。

 

バブル期には元本保証の定期預金でさえ年利5%を超える場合があり、1,000万円の貯蓄があれば毎年利息だけで50万円の収入がありました。

 

現在は1,000万円の貯蓄に対する利息は少額で、毎年50年ずつ使えば20年で底をついてしまいます。

 

寿命が分かれば貯蓄を何年で使えばいいかわかりますが、現実にはあり得ないので80歳になっても90歳になっても老後の備えをおろそかにするわけにいきません。

 

そこで、老後の私的年金として有望なのが毎月安定収入の見込める不動産投資、収益物件の購入です。

 

ここでは収益物件購入時の融資について解説していきます。

 

フルローンで融資を引き出し収益物件を購入しよう

 

収益物件とフルローン

 

不動産投資といえば多額の初期投資が必要なので、限られたお金持ちだけのものかというとそうとは限りません。

 

融資を受けて購入し、毎月の家賃収入を返済に充てれば、借入が残っている間は収入も自分の手元に残りませんが少ない自己資金で資産形成をし、返済が終われば晴れて名実ともに自分の財産、毎月の家賃収入が安定的な私的年金として確保できます。

 

金融機関で融資を受ける場合、借り手の信用力と表裏一体の関係にある、貸し手の回収リスクが借入可能額・金利・機関などの条件を左右します。

 

事業を始める場合、もうけを示す損益とお金の流れを示すキャッシュフローは無関係ではありませんが同じでもありません。

 

儲かっていてもお金がない場合もあれば、反対にお金は残っているのに利益が出ていない場合もあり、その原因は減価償却費や借入金にあります。

 

収益物件を購入しても一度に費用になるわけではなく、法律で決められた耐用年数で減価償却します。

 

したがって2年目以降はお金が出ていないのにかかわらず費用だけは算入ができます。

 

一方で、借入返済の利息は必要経費ですが、元金部分はお金が出て行っても経費ではありません。

 

利益が出たら税金がかかるので、理想的な状態はお金は手元に残るけど利益は出ていない状態で、反対にお金がないのに利益が出ていると、ただでさえお金がないうえに税金まで払わなくてはなりません。

 

投資の目的は利益を上げることよりもお金を稼ぐことなので、初期投資でもいかに自己資金を使わずにより多くの資金をローンで調達するかがポイントです。

 

そこで、理想的なのが物件価格の全額を借り入れで調達するフルローンです。

 

フルローンを引き出すためには?

 

フルローンで引き出す方法

 

金融機関のローンの審査基準は、いかに回収リスクを下げながら収益を上げるかであり、審査のポイントは借り手自身の返済能力と、万一返済が滞った場合の担保価値に置かれます。

 

返済が滞っても、最悪の場合は担保物件を処分することで回収が保全できるのが理想であり、原則として担保価値は取引価額の6割から8割程度です。

 

フルローンは不動産の担保価値を上回るため、融資の引き出し方には二つのアプローチがあります。

 

確実にローン返済できることを証明する

一つ目は収益計画を作成するとともに、他の収入などによって返済が十分可能であることを明らかにします。

 

その場合、不動産投資の最大のリスクの一つである稼働率の問題があります。

 

賃貸経営は常に100%のフル稼働を想定するのは現実的でありません。

 

結果として空室が減るのはいいことですが、想定を下回って資金が行き詰まることがないように、収入はフル稼働時の8割から9割程度を見込んで計画します。

 

フル稼働時の収入の8割から9割を想定して見込みを立てて、その中で借入返済が可能であるか、または不足する場合は家賃収入以外の資金で補填が可能になる計画があれば融資を受けられる可能性が高まります。

 

担保や保証人を設定する

その他に、収益物件本体の担保価値で不足する場合は、別に担保の追加提供や保証人を準備することも考えられます。

 

住宅ローンの返済が終わっている自宅や、融資の担保になっていない実家など、担保価値に余力のある不動産を担保として追加提供しても、返済に支障がなければ処分されてしまうこともありません。

 

不動産の価値は、収益力だけでなく担保価値としての資金調達能力にもあります。

 

実際に賃貸経営をして運用しなくても、融資の担保として資金調達するだけで、より低金利や借入額を増やすなどの有利な資金調達に貢献できます。

 

借入をする場合の、より良い条件の引き出し方のポイントは、高い返済能力と十分な担保価値であり、返済能力を証明するためには収益計画が有効です。

 

一方で担保価値は、通常不動産本体の担保価値は取引価額の6割から8割程度なので、収益物件本体だけではフルローンに十分ではありません。

 

それを補完するために、自分自身が保証人になったり、自宅や実家などの他の不動産の担保余力を有効活用するのが効果的です。

 

担保提供自体で不動産を失うわけではないので、賃貸経営以外でも資産の効果的な活用法です。

 

まとめ

収益物件をフルローンで融資を組むために気を付けたいポイントを解説しました。

 

たとえ十分な資金を持っていたとしても、フルローンで融資を受けて購入したほうが自己資金も減らさずに済みますし、もう1棟、さらにもう1棟と増やしていきやすいです。

 

自己資金と借金が0円より、自己資金1億で借金も1億のほうが金融機関は評価してくれるみたいですからね。

 

収益物件を買うときは、できるだけ自己資金を保有し続けられるようフルローンでの融資を積極的に狙っていきましょう。


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