イエウール
不動産投資で失敗したら売却すべき？
不動産投資での失敗
区分で１部屋購入後運用しているが、一度空室になってから一向に入居が決まらない。
経験豊富な不動産投資家でもない限り、思ったよりキャッシュフローが出ていない、またはマイナスになってしまった物件は手を加えたりしない限り
所有し続けていても改善するのは難しいでしょう。
そこでそんな不良物件を買ってしまった場合どうするべきなのか？についてまとめました。
税金の仕組みを知ろう
まず大事なのは税金の知識。
個人投資家だと所有期間が５年以内で売却して売却益が出ると短期譲渡所得税が３９％もかかってしまいます。（所得税：30.63%+住民税：9% 合計：39.63％）
また５年以上でも長期譲渡所得税２０％かかります。（所得税：15.315%＋住民税：5% 合計：20.315％）
そして不動産の売却で得た収入や損失（譲渡所得という）は他の所得と合算できない仕組みになっています。（分離課税）
不動産を売って出た利益である譲渡所得は、以下の計算式で導き出せます。
譲渡所得＝譲渡収入−（取得費＋譲渡費用）
まず売却益が出るということは人気エリアで土地値が高騰しているところなのでそのエリアのマンションで空室が埋まらないのは
賃料設定が間違えているのではないかを確認すべきですね。
譲渡所得同士なら損失の合算可能
ただし譲渡所得同士なら合算できるので、もし他にも投資物件を持ってるなら、儲かっている物件と不良物件を同時に売却すれば売却益を相殺できます。
せっかく儲かってる物件まで売るのは心苦しいかもしれませんが、それ以上に不良物件を持ち続けることは投資拡大していくにあたって邪魔な存在でしかありません。
損が少ないなら単体で売却してしまうほうがいいと思いますけどね。
ワンルームマンション投資は失敗しやすい
あと不動産投資の失敗例としてよくでてくるワンルームマンション投資。
１戸だけなので入居者がいなければ収入ゼロです（サブリースの家賃保証制度を利用している場合でも保証額の更新で減額も）。
一室の投資だとどうしても空室リスクが高く、ご自身で考えて投資物件の近くの不動産会社に紹介をお願いするような行動を
出来る方ではないと埋まらない状態が続いたり。
小さいアパートなどでも一棟だとリスクは減らせますね。
不動産は購入した時点で勝負は決まっている
不動産価格は短期間で大きく動くことは少ないので
物件の場所、物件の状態、物件の価格で売却する際の出口の幅がある程度決まっているので
購入前の下調べがとても大事です。
不動産屋さんを回って入居者の紹介をお願いする、リフォームするなどご自身で改善策を出せない場合
早めに売ってしまって損切りし次の物件を慎重に選んで購入した方がいいと思います。
