区分マンション投資がおすすめできない理由とは?

区分マンション投資のデメリット トップ画像

不動産投資をするにあたって、マンションを検討するとき一棟まるごと建てたり購入したりするのではなく一室単位で購入する区分マンションならば資金が少なくて住みますし損失も大きくはなりません。

 

そのためサラリーマンが副業として始めることもあります。

 

でもそこにはデメリットも存在するので、それを理解してうまく投資計画を練らないと、資産が減るだけです。

 

では区分マンション投資には、いかなるデメリットが存在をするのかを見ていきましょう。

 

区分マンション投資のデメリット

 

空室リスクが高い

 

賃貸で貸し出すのであれば、想定しておかなければいけないのは空室リスクです。

 

賃料は入居者がいてこそ手に入るものですから、空室となれば維持管理費が出ていき損失を被ることになります。

 

一棟丸ごとを所有しているときには、全室が空室になる恐れはありませんから損失は軽減する事ができます。

 

しかし区分マンションであれば一室だけですから、そこに誰も住まなければ他で損失を補填するということはできません。

 

空室の状態が長期化すれば、手放すしかなくなります。

 

ライバルが多く比較されやすい

 

それから比較されやすいということも問題です。

 

マンション全体が自分の物であればライバルは周囲に建っている同じようなマンションになります。

 

でもマンションは建物が違えば外観や間取りなどはまったく異なるので簡単に比較することはできません。

 

一方で区分マンションは、同じ建物に似たような部屋がいくつもあります。

 

ですから同じ条件での比較をしやすく、賃料や部屋の状態などになにか不利なところがあれば入居希望者が出てこなくなる可能性もでてくるでしょう。

 

所有する区分だけを自由にリフォームできない

 

そしてさまざまな権利が、自分の所有している一室だけにしか及ばないということも不自由さを生みます。

 

自分の意志で勝手に工事をすることはできず、管理組合の許可を得てやらなければいけません。

 

予期せぬ出費が発生することもある

 

逆に建物全体の見た目を変えたり耐震性を高めるための大規模修繕が決まれば、それにしたがって費用を出して工事をすることになります。

 

ですから長期的に計画を立てようとしても、何年か下後に突然大きな出費を迫られる工事が決まってしまうということもあるのです。

 

とくにマンション投資では自分が住むのではなく貸し出すために不動産を所有しています。

 

収益を上げるためにも、できるだけムダな出費はしたくないものです。

 

でも自分が住むために不動産を所有している人は良い環境で住みたいからと積極的に修繕を進めようとするので、その立場の違いから異なる意見がぶつかり合うことも多く、そのことでトラブルになる可能性も否定できません。

 

収益を上げにくい

 

区分マンションは大きく収益を上げにくいということもデメリットです。

 

マンションを一棟所有するのに比べて少ない資金で始めることができる分、賃料は一室ぶんであればそれなりの金額にしかなりません。

 

そして管理や修繕積立金などを差し引き、ローンも利用していればその返済負担もあります。

 

そうなると手元に残る利益はそこまで多くはありません。

 

とにかく資産が増えればいい、というのであれば、それでいいかもしれませんが、老後のためにしっかりと蓄財をしたいのであれば若い頃から始めなければならないでしょう。

 

住宅ローンへの悪影響

 

収益が少なくなりがちということは、住宅ローンの利用にも影響を与えます。

 

空室リスクもありますし銀行としてはそのマンション投資が成功するのか、というところに疑問が出てくるからです。

 

そのため融資を受けることが出来ずに、自己資金だけでやらなければいけないケースも出てきます。

 

そうなると十分な資金が貯まるまでに何年も待つことになるでしょう。

 

出口戦略の選択肢が少ない

 

将来的な出口戦略でも区分マンションに投資することのデメリットがあります。

 

出口戦略というのは所有している不動産を最終的にどうするのかという計画のことです。

 

一棟を所有しているときには、土地も建物も自分のものですから、そのまま保有し続けるのもいいですし、壊して自分の家にしてしまう、売却をする、建て替えたりリノベーション工事を行って、また貸し出すといったことも出来ます。

 

一方で区分所有マンションであれば、あくまでも建物の一部分に関する権利しか持っていません。

 

ですからそのまま保有するか、売却をするのか、というように出来る選択肢が限定されてしまいます。

 

築年数が数十年も経過した時には、自分の意志で建て替えをしたりすることは出来ませんし、一室を新築同然に工事したところ周囲の不動産がそれに続かなければ老朽化したマンションでしかありません。

 

そうなると売るにも売れなくなり、損を覚悟で売却をするか自分で住むしかなくなります。

 

区分マンションの保有数を増やせばリスクも減らせますが・・・

 

区分マンションのデメリットは、何室も所有することで問題となるリスクを軽減することは可能です。

 

ただそうなれば、より多くの資金が必要となりサラリーマンでも手軽に始められる範囲ではなくなるかもしれません。

 

どのように投資をしていくのか、自己資金や購入しようと思っている不動産などを総合的に考えて最善なやり方を選んでいかなければいけません。

 

堅実に利益を得たいのであれば、無謀なことは避けるべきです。

 

まとめ

 

区分マンション投資のデメリットに注目していくつかピックアップしてみました。

 

初期費用が少なくて手を出しやすい区分マンション投資ですが、一棟物マンション投資に比べるとさまざまなリスクがあります。

 

いまは新築マンションが過剰に建設され在庫も増えすぎているため、悪質なやりかたで販売しようとする不動産業者も増えていくでしょう。

 

そんな業者がターゲットにするのは、区分マンション投資に興味がある層です。

 

どこから渡ったのか、私の携帯電話にも月イチくらいで区分マンション投資のセールスがかかってきます。

 

メリットばかりを並べ立て説得する技術に長けているので、騙されないようにしたいですね。

 


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