住宅ローンの繰り上げ返済のポイントまとめ

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住宅ローンにおける毎月の返済額は、契約時に設定をします。しかし、ボーナスが貰えたり、給料が想定よりも上がったときには、家計にも余裕が出てきますから残債の一部あるいは全額を返済できます。それが繰り上げ返済です。

 

では、具体的に繰り上げ返済とはどのような仕組みなのか、そのメリットやデメリットも踏まえて解説していきます。

 

繰り上げ返済するメリット・デメリット

住宅ローンの繰り上げ返済は、通常の返済に加えて多めに返済することですが、それにより何ができるのかというと、2つのパターンがあります。

 

メリット1 返済期間を短くできる

ひとつは、借入残高を減らして返済期間の短縮する「期間短縮型」です。たとえ数ヶ月でも返済期間を短縮できれば、その間に支払うはずだった利息がなくなり負担が減ります。それに、返済期間が年金しか収入源がなくなる定年後まで設定されているならば、定年前に完済することで安定した老後を送れるようになります。

 

メリット2 利息の負担が減らせる

もうひとつは、借入残高は減るけれども返済期間を変更せず、月々の返済額を少なくする「返済額軽減型」です。借入残高が減っていますから、利息の負担が減りますが返済期間の短縮ほどではありません。ただ、月々の返済額が減れば、その分を他のことに使ったり貯金に回せますから生活は楽になります。固定金利ではなく変動金利の場合には、将来的に返済額が増えることもありえます。月々の返済額を減らせば、そういった事態にも対応しやすくなります。

 

どちらのパターンのほうが良いのかというと、借入時の年齢や仕事の安定性などによって変わります。老後に対する不安が大きいのでしたら返済期間短縮型のほうが不安を取り除けますし、子供の教育費などこれからの生活に備えたいというのであれば返済額軽減型のほうが向いています。

 

デメリット 手数料がかかる

住宅ローンの繰り上げ返済 手数料

 

繰り上げ返済には利息の負担を減らす、あるいは月々の返済負担を減らすというメリットがあるものの、デメリットもありますからむやみに行なうことも出来ません。そのデメリットは何かというと、手数料が発生することです。

 

そもそも住宅ローンで融資をしている銀行などの金融機関は、利息を収入源にしています。そして、利息は返済期間が長くなればなるほど多く入りますから、短期間での返済よりも長期間の返済がしやすいように金利は低く設定されます。それなのに、利用者が繰り上げ返済をして返済期間の短縮などをすれば、当初に想定していた利息が入ってきません。1人、2人であればともかく数千人、数万人がそんなことをすれば経営が傾きます。ですから、失われる利息を補うために、手続きには相応の手数料を設定しています。

 

この手数料があるために考え無しで繰り上げ返済をすれば、期間の短縮や月々の返済額を減らして利息の負担を軽減したとしても、それ以上の手数料支払を迫れる可能性があります。得をしたいのに損をするのでは何も意味がありません。

 

ましてや余裕もないのに利息が減るからと言って、返済を繰り返せばいざというときの備えがなくなります。手数料がかかることも考えれば、賢い方法とは言えません。

 

一部金融機関では手数料無料のところもある

なお、条件を満たせば、手数料を無料としている金融機関もあります。インターネットを拠点とするネット銀行やネットバンキングをすすめる大手銀行では、返済の一部を繰り上げるときにインターネットを経由すれば無料であることが一般的です。店舗やATMに直接足を運ぶ必要はなく、時間帯も気にしなくて良いので利用者は大助かりです。

 

こういったメリット・デメリットを理解した上で、手数料を無料に出来たり家計に余裕があるならば積極的に繰り上げるほうが良いでしょう。そこで次の問題になるのは、いつ繰り上げをするのかです。

 

住宅ローンの繰り上げ返済はいつやるのがいい?

利息を減らしたいのであれば、元金を減らさなければいけません。すでに返済も終わりに近づいているときでは、元金のほとんど返済し終えていますからそれほどの効果は生まれません。できるだけ早期に繰り上げるほうがいいです。ある程度の金額が用意できる余裕があるならば、貯めて一括返済をするよりも、こまめに返済をしたほうが利息は減らせます。

 

税額控除のタイミングを見よう!

ただし、住宅ローンを利用する時期によっては、税額控除が適用されることもあります。この控除の計算では、返済残高の一部が還付されるという仕組みですから繰り上げると控除額が減って損です。控除の終わった後を見計らって繰り上げれば最も効果が高いです

 

ファイナンシャルプランナーへ相談するのもおすすめ

住宅ローンの繰り上げ返済 相談

実際に繰り上げ返済をいつどのようにするべきかで迷っているならば、ファイナンシャルプランナーがいる相談窓口を利用してみましょう。具体的に利息の軽減額や短縮できる期間などをシミュレーションしてもらえます。

 

銀行が相談会を開くこともありますが、それは他行の利用者を自分の銀行に借り換えさせることが目的です。本当に有意義なアドバイスをもらえる可能性は低いです。

 

もちろんファイナンシャルプランナーがいる相談窓口も、提携している銀行への借り換えをすすめる場合もあります。そういった強引な勧誘をしない相談窓口を探せば、利用者のためになるアドバイスを聞けます。

 

まとめ

一生に一度レベルの大きな買い物、マイホーム購入するときに利用できる住宅ローンの繰り上げ返済について解説しました。

 

借りる金融機関によってサービス内容が違うため、最初から繰り上げ返済することを計画しているなら手数料無料の銀行を選びましょう。とくにそういった予定もないのであれば、金利の低さで選ぶのもいいですね。


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