不動産投資 自己資金

日本の不動産投資家のほとんどは投資物件を買うときに融資を利用します。自己資金をたくさん持っていても融資を利用する人がほとんどだそうです。たまに一括でポンと支払う資産家もいますが、それは投資目的でないから、お金に不自由してないから、といった理由があります。

ではどうして自己資金を使わないほうがいいのか？ですが、より多くの融資額を引き出せる＝高額な不動産を買いやすくなるからですね。株や債券などを１億買おうとしても融資してくれませんが、これが不動産なら自己資金ゼロでも個人属性次第で可能性ゼロではありません。またもし自己資金が１０００万くらいあるなら高確率で融資してもらえるはず。投資していく上でかなり有利になります。

仮に以下のような投資物件を購入するとき、自己資金回収までにかかる期間を考えてみます。

自己資金を１６００万使った場合

年間の返済額が約５５０万となります。

家賃収入１０００万−（５５０万＋２００万）＝２５０万のキャッシュフロー

１６００万÷２５０万＝約６．４年

で自己資金回収となります。

自己資金諸経費６００万だけ使いフルローンだった場合

融資返済額が年６１０万くらいになります。

家賃収入１０００万−（６１０万＋２００万）＝１９０万が年間キャッシュフロー

６００万÷１９０万＝約３．２年

で自己資金回収となります。

自己資金ゼロで諸経費込みオーバーローンの場合

当然回収期間ゼロですね。

一応キャッシュフローも計算しておきます。返済額は年間６５０万くらいです。

家賃収入１０００万−（６５０万＋２００万）＝１５０万のキャッシュフロー

投資物件を買うとき自己資金が多いほうが断然有利です。もし２棟目購入時に自己資金１６００万なら借りられるとしたら、オーバーローンならすぐにでも購入可能です。諸経費６００万だけ使った場合は３．２年後しか買えません。１６００万使いきっていると６．４年後しか買えないことになります。少しでも早く規模拡大したいならできるだけ自己資金を使わないほうがいいですね。

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