イエウール
満室で運営するための空室対策
空室は百害あって一利なし！
不動産投資家さんなら満室経営したいはず。
そこで「空室対策」などのキーワードで検索するといろいろなやり方が出てきます。
そこで投資物件を満室運営するために大事なポイントについてまとめてみました。
満室にするための空室対策のポイント
満室運営するための最重要項目は物件選び
ここさえクリアーしていれば満室運営への道がひらけます。
逆にここがダメだとまともな方法ではどうにもならないでしょう。
投資物件を購入するとき勉強している人なら必ずチェックするはずの需要と供給。
そもそも需要がない地域の物件は満室にしようもありませんからね。
需要を生み出せる革新的なアイデアがあるなら別ですが・・・。
さらに日本は人口もどんどん減っていき空室が増えていきます。
それに反して住宅供給戸数はそれほど減っていなかったりするからますます空室が増えていく悪循環。
仮に今満室だからって安心できません。
ですので需要こそ満室経営に一番大事なポイントでしょう。
低コストで効果的な空室対策
できるだけコストをかけずに物件の魅力をアップ出来ればベストです。
建物の外壁を塗り替える、水場を交換するなどハイコストなものを実施すれば簡単に魅力はあげられますが、利益を圧迫しては無意味。
そこで比較的低コストでやっておきたい空室対策についてピックアップしてみました。
部屋の補修リフォームと清掃
これはほとんどの方が実施する空室対策だと思います。
敷金で実施できればゼロ円です。
入居者募集中の内見時に最高の状態を見せるためにもすぐ実施しておきたいですね。
また、実施済みでも期間があいているとホコリなどで薄汚れます。
定期的な清掃にも気をつけておきたい部分です。
共用部の清掃・補修
汚れや落ちているゴミはそのままにしておくとどんどん汚れていくのですぐ清掃します。
また金属部のサビや剥げている外壁などもイメージ悪いので最低限そこだけでも補修しておきます。
入居者募集に強い不動産業者へ依頼する
自分で入居者募集する人はたぶんいないはず。
となると業者任せになります。
その場合、任せた業者の営業力がなければなかなか空室が埋まりません。
会社規模の大小でなく、地元に強い業者選びがおすすめです。
引っ越す人の８割は地元から地元への移動というデータもありますからね。
地元に強ければその８割へ効果的に呼びかけられるでしょう。
家賃を相場以下に
似たような物件の供給量が多いなら相場より家賃を下げていきます。
敷金もそれに応じて下げます。
ここは物件調査時のレントロールチェックで想定しておきたい部分ですね。
マイソク作成
マイソクとは賃貸業者の店舗で見る物件チラシのこと。
わかりやすくアピールできるので業者に依頼するかか自分で作成しましょう。
部屋への問い合わせと内見状況のチェック
これは業者に舐められないためにも定期的に確認の連絡をいれます。
また、内見多いのに決まらないと営業マンも行くだけムダだし面倒だと感じてしまうかもしれないためそんな状況なら対策をとります。
ライバル物件調査
似たような物件で空室が埋まっているなら何がいいのか？を細かく調査します。
自分の物件のどこが足りないのか？を知るには内見するのが手っ取り早いですね。
ネットでの掲載状況チェック
自分の物件がどのように掲載されているのか確認します。
スーモやホームズなど大手物件検索サイトに掲載されてないなら掲載を依頼します。
今の管理業者が対応してないなら別業者（管理業務がないところ）に依頼します。
近隣の不動産業者へ依頼
今の管理会社が他の業者依頼ＯＫなら自分の足で依頼して回ります。
営業マンに報酬を払う
ちょっとグレーな感じですが、入居者を決めてくれたら個人的に営業マンに支払うボーナスです。
ダメなところはダメなのでその辺気をつける必要があります。
基本的な設備への投資
基本的な設備（照明、ウォシュレット、モニター付きインターホンなど）を設置します。
出費多め 部屋のデザイン変更
センス必須ですが、クロスにおしゃれなものを取り入れたりすることでライバル物件との差別化を図ります。
出費多め 家具家電への投資
テレビ、ベッド、机、ソファなど最低限あると一人暮らしがスムーズにできるものを設置します。
出費多め 水回りのリフォーム
既存設備にフィルムを貼るなど付加する形で魅力アップを図ります。
まとめ
代表的な空室対策について解説しました。
ここで取り上げているものの半分以上はお金がかからない空室対策です。
オーナーさんの行動力次第ですね。
これらを全部する必要はないと思いますが、タダでできる部分くらいは抑えておきたいものです。
