イエウール
不動産管理は業者に任せよう！
物件買ったら運営です。空室増えれば赤字もあります。
掃除したり空きが出たら募集かけたり修理したりといろいろとやることはあるでしょう。
ただこれも１棟や２棟くらいなら自分で管理してコスト削減もアリだと思いますが、今後も投資拡大していくなら自分で管理は非効率的。
またほとんどの投資家も不動産管理業者へ委託しているのが現状です。
管理業者は家賃の集金、住民への対応、物件の維持管理など必要な物は代わりにやってくれるので、浮いた時間を自由に使えます。
将来どうなりたいか？によりますが、時間が一番価値あるものだと懐いますし１棟目からお任せしてしまうほうがいいでしょうね。
不動産管理会社がやってくれること
大きく分けて管理と募集の２つ。
物件の維持・管理
管理面では
- 入居者からの要望やクレーム対応
- 掃除などのメンテナンス
- 建物修繕の手配
- 家賃の集金
- 家賃未納時の対応
- 契約更新
- 退去の立会い
などの業務をしてくれますが、上の項目全部に対応してるかは業者次第なので確認必須です。
料金はだいたい家賃の５％くらいが相場ですね。
仮に家賃５万で２０世帯ある物件なら、５×２０＝１００×５％＝５万×１２カ月＝６０万円です。
ただ管理委託業者によって総家賃収入からなのか実際に集金できた金額の家賃収入からなのか、は違うようです。
もし総家賃収入からだと空室多いときに負担が大きくなりますね。
入居者募集
入居者募集では
- 広告出す
- 斡旋・営業活動
- 賃貸借契約をまとめる
といった業務をしています。
費用は仲介手数料として払うことになりますが、国が定めるところによると「１月の家賃の０．５４％」となっています。
ただ実際は１ヶ月分取ってる業者さんが多いようです。
アカンやん（汗）
あと借主に対して仲介手数料無料とやってる場合は貸す側から徴収してるようです。
また借り手が最初に払う礼金は貸主に支払われるものですが、これがそのまま業者へ広告料として流れることもあるようです。
いろいろやってるんですね（汗）
どの管理業者を選ぶべき？
ちなみに不動産管理業者にも募集に強いところ、管理に強いところなど特徴があります。
この辺は自分が何を求めているかで選ぶことになります。
家賃集金だけやって欲しいなどの希望に応じて選びましょう。
委託してもチェックは忘れずに！
あと委託した後の状況チェックも欠かせません。
満室運営できているならいいのですが、空室がずっと埋まらないようならちゃんと募集しているのか、管理がきちんとできているのか、などの確認は欠かせません。
まとめ
収益物件を手に入れたらあとは管理です。
建物の状態キープだけでなく、空室がでれば入居付けが必要ですし、クレームが入ったら対処しなければいけません。
それを不動産投資家が自らやるとなると時間も労力もとられます。
自分の経営スタイルしだいですが、1棟で終わらず5棟、10棟と規模を拡大していくつもりなら管理業者任せにしないと厳しいですね。
必要経費と割り切って自分が良いと思える業者にお任せすることをお勧めします。
