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不動産購入の流れをチェック！
不動産を購入するまでの流れについてまとめました。
ここでは仲介業者を利用した時の流れについて解説していきます。
不動産を購入するまでの基本的な流れ
不動産仲介業者探し
インターネットなどで探します。
知り合いの業者がいないのであれば最初は大手のほうが安心できます。
資金計画
業者とともに欲しい不動産が今の自分に買えるかどうかを話し合います。
買う側は大抵自分のレベルよりちょっと上を望む傾向があるようなので、望んでいる結果にはならないかもしれません。
欲しい物件が決まっている場合、悲しい結果になるかも（汗）
ここでは大抵「自己資金」「年収」の２つを聞かれます。
そして以下２つの計算式のうちどちらかに当てはめて購入資金を算出するようです。
不動産購入資金の算出方法
借入額（年収×３５％÷１２÷4,450×1,000,000）＋自己資金−諸経費
借入額（年収の５〜７倍）＋自己資金−諸経費
※諸経費は価格のおおよそ７％くらい。１つ目の式は審査金利４％で３５年ローンを組める人向け
借金などがあると借入額は当然減ってしまいます。
ある程度正確な数値をだせるよう、必要な情報はこころよく出してあげましょう。
あとでとんでもない情報がでて契約が破綻したら、自分が買えないばかりか業者や売り主にも迷惑がかかります。
物件探し
購入者の懐具合に応じて物件を探します。
業者側はだいたい以下の３点を満たすよう提案してきます。
- 買える物件だけ提案
- ８割程度条件を満たしている物件を提案
- 良い物件にに変わるような伝え方をする
そもそも購入者が希望する不動産を１００％満たすものはこの世に存在しません。
それこそオーダーメイドしないかぎり不可能です。
よって８０％程度を目安に提案してくるんですね。
また、不人気物件（分譲マンション１階など）は何かあったら避難しやすいなど違う視点からのメリットを伝えてくるでしょう。
購入申込書の記入
買う物件が決まったらいよいよ購入申込書へ記入、署名押印します。
不動産購入は殆どの人にとって一生に何度もあるものではないので一番ドキドキする瞬間かもしれません。
あとで後悔しないよう、条件なども細かく記入するようにしましょう。
そうすることで頭の整理もできこころも落ち着かせやすいはずです。
諸条件は
- 価格
- 融資内容や借入額
- 売る側にとってのメリット（お金の問題はクリアーしているので引き渡しまで問題ありません、など）
- その他諸条件
を書いていきます。
ただ売る側が見たら気分を害するようなこと（壁が汚い、など）は書きません。
購入申込書は、もし他にも欲しい人がいた場合は書類選考みたいになる可能性もあります。
できるだけ選んでもらえるように心をこめて書きましょう。
売渡承諾書をもらう
あまり一般的には利用されていませんが、売る側がＯＫなら売渡承諾書をもらいます。
ＮＧならスルーして契約を進めていきましょう。
ただ他にも購入希望者が多く競争が激しい時などの場合、売り主の気が変わらないよう念を押す意味でも作成してもらったほうがいいです。
健康状態と融資の事前審査
借入で支払いするときは、今後支払っていく上で大事な健康状態のチェックをします。
媒介契約書の作成
業者が仲介手数料を請求するための根拠になる媒介契約書を作成します。
不動産売買の契約締結直前にすることが多いので手順は前後します。
重要事項説明
購入予定物件についての説明を受けます。
売買契約と手付金支払い
売買契約を結び、手付け金を支払います。
ここから書類提出期限などが関わってくるのでスケジュール管理や買い主への要求が厳しくなります。
一生に一度レベルの買い物が決まった状態でもあるため買い主はテンションが高くなりがち。油断して高い買い物をしてしまうなどしてしまうこともあるようです。
契約内容に停止条件（住宅ローン成立したら契約確定）も盛り込まれていることがほとんどなので、クリアーするまでは冷静に今までと変わらない過ごし方を心がけましょう。
住宅ローンの審査
住宅ローンを利用するなら本審査へと移ります。
手続きを行う金融機関が平日営業で１７時までなことほとんどなのでスケジュールを空けておきます。
購入物件に引越すなら賃貸契約の解除と引越し手続き
たいだい引越しの１月前に契約解除を申し込みますが、停止条件クリアまでは融通を利かせてもらいましょう。
不動産の内覧
契約条件と違うのもが残されれていることもあります。
そんなときは売り主へ撤去や処分を依頼します。
断られたなら買主側で処分し、残代金振込を保留するか引き渡しＮＧとすることも。
ダメなものはダメなので毅然とした対応をします。
所有権移転登記と残代金の支払い
停止条件をクリアーしたらいよいよ残りの代金を支払い、不動産の所有権移転登記を行います。
これまでにお金と必要書類を準備しておきましょう。
決済場所は買い主が決めますが、自然と支払いを済ませる金融機関になります。
必要書類は以下のようになります。
- 実印
- 認印
- 身分証明書
- 住民票
- 通帳（カード）
- 通帳の届出印
- 残代金などの費用
- 印鑑証明書（住宅ローン利用時）
登記書類などは当日中に司法書士が提出するため、このやりとりは午前中になることが多いようです。
これで無事権利が移りました。
その後１〜２週間ほど経ってから司法書士が登記関係の書類を買い主へ届けてくれます。
引越し＆ガス電気水道のチェック
移り住むなら引越し作業を実施。
ガス、電気、水道などが普通に使えるかなどをチェックします。
不具合があれば、売買契約に書かれている期間内で売主持ちで対応してもらえます。
期間は１週間とすることがほとんどみたいです。
ですので引越したら即チェックしましょう。
まとめ
投資物件を購入するまでの流れをまとめました。
全部個人で済ませる人はまずいないと思います。
仲介業者とはどんなやりとりをするのか？何が必要でどうすればいいのか？など事前にある程度知識を持っておくと安心です。
