築20年中古一戸建てを売却するときのポイントまとめ

築20年の一戸建てを売る

 

築20年の一戸建てともなると、「建物の資産価値はゼロになる」という話を聞いてショックを受けたことのあるオーナーさんもいらっしゃるのではないでしょうか。

 

しかしそれはあくまで税法上、木造家屋の対応年数が22年であるからであって、決して建物を販売する際の価値がゼロになるわけではありません。

 

ただし新築の頃比べて売値が下がってしまうことは間違いないので、相場よりも1円でも高く売るためにはそれなりの工夫が必要になってきます。

 

そこで築20年の一戸建てを少しでも高く売るときのポイントをまとめました。

 

価値なし?築20年一戸建てを高く売るには?

 

ポイントとなるのは、当たり前のことではありますが、あくまで売り手と買い手との間で合意が得られれば売買は成立するということ。つまり同じ物件でも、買い手のニーズになっているか否かで実際の販売価格は大きく変動します。

 

買い手のニーズを考える

 

1円でも高く売るためには、いかに買い手のニーズを把握するか、そしてそのニーズにいかにとらえるかということが重要です。

 

不動産購入の際のニーズについては大きく分けて次の3つあります。

  1. 短期投機目的での購入
  2. 長期投資目的での購入
  3. 住居目的での購入

 

1.短期投機狙い

 

1つは短期投機としての購入です。

 

地価の上昇に伴い、短期間で利益が上がると見込んだ物件を購入し、早ければ1年以内に売却することで利益を上げるという方法です。

 

もしあなたの所有している物件が地価の高騰が見込める、投機向けの物件ということであれば、細かな内装や傷の修繕等に費用を積んだとしても買い手のニーズとはあまり関係ないため、コストばかりかさむだけで逆効果になってしまいます。

 

投機のための購入が見込まれる地域の物件の場合には、現在の物件には手を加えず、地価に関する情報収集を積極的に行い、より高額で買い手がつくタイミングを計るのが最善といえます。

 

2.長期投資狙い

 

不動産購入のニーズの二つ目は長期投資です。

 

この場合には購入した不動産をリースすることで、長期的に収入を得るという目的で購入されます。

 

このニーズの購入に関しては、短期投機の場合とは逆に、傷などが目立ち借り手が付きにくく、購入したのちに追加の費用を投じてリフォームしなければならない状況はあまり好まれません。

 

最近では500万円からの不動産投資がもてはやされているように、とくにこれまで不動産投資をする機会がなかったような年収の層にまで不動産投資が広まってきているため、コストに関してはシビアになってきています。

 

このためもしあなたの物件が賃貸の戸建てが多い地域にあるのであれば、ある程度リフォームをしてコストをかけてでも入居者にとって魅力的な物件に近づけること、が売値を1円でも高くするために効果的といえます。

 

3.居住用として

 

最後のニーズはもっとも一般的で、通常の住まいとしての物件購入です。

 

この場合にはニーズが多岐にわたり、それぞれについて価値を高める手法が異なってくるため、ご自身の物件がどのような地域にあるのかが極めて重要になってきます。

 

これを見極めるうえで有効なのが不動産情報サイトや、駅などで無料配布されている不動産情報雑誌です。これらの情報源をよく分析し、自分の一戸建てがある地域の特色と、予想される購入者の層をある程度思い描いておくことが重要です。

 

 

 

とはいえなかなかこれだけでニーズを把握しきるのは難しいでしょう。

 

そこでより効果的なのが、実際に内見に来られた購入希望者と話をしてみることです。

 

購入希望者との対話で知りたいポイント

 

家族構成や共働きかどうか、それによって求められる物件の性質が大きく変わってきます。とくに購入希望者の世帯収入は、リフォームによる価値の向上に踏み切るべきかを判断する上でもっとも重要な材料の1つです。

 

もしも世帯年収が1500万円を超えてくるような比較的裕福な層が購入希望者に多いようであれば、リフォームに踏み切る価値は十分にあるでしょう。

 

まずこのような層の購入希望者は、当然ながら買値が多少高くなっても十分購入できる経済力を備えていると期待できます。さらに中古以外にも新築の物件も検討している可能性が高いため、あまり内装の面で見劣りするようであれば契約に至らない可能性もかんがえられるでしょう。

 

反対に世帯年収が1500万円に満たない層への販売を考えると、あまりリフォームに費用をかけてもそれを回収できない問題が生じてきます。このためあえてリフォーム等を行わないというのも、トータルで見た際には有利になってくることも考えられます。

 

リフォームをする場合でも、傷や経年劣化の修繕など、一目見てよくわかるようなデメリットを減らす目的でポイントを絞って行っていくのが得策ですね。

 

 

複数社の中古物件買い取り業者に見てもらう

 

最後に、少しでも高く築20年程度の一戸建てを買ってもらうには、買い取り業者をはしごすることも必要です。

 

1社だけではその買取額が安いのか高いのかすらわかりませんし、おそらく担当者が他社で見積もりをもらっているかも聞いてくるでしょう。そこでもらってないと答えたら、利益を少しでも増やすため自分のところで決めさせようとあれやこれや画策してくる可能性が高いです。

 

たとえば「特別に今ならプラス10万円上乗せできますよ?」といったいかにもお得な取引であるかのように持ちかけてくるでしょう。でも実際他社で見積もりをもらったらプラス50万円だった、なんてこともありえます。

 

馴染みの不動産屋ならいざしらず、いまだにグレーな手法で儲けている業者さんも多いので気をつけましょう。

 

とはいえハシゴするのって結構疲れます。そんなとき便利な不動産一括査定サービスを利用するのもおすすめです。

 

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まとめ

 

築20年の一戸建てを高く売るためにやりたいことをまとめました。

 

繰り返しになりますが、これまでに見てきた通り一口に不動産の売買といっても、買い手のニーズ、考えはそれぞれに大きく異なります。

 

良かれと思ってリフォームしても、コストがかさむばかりで買い手に訴求しないということも十分にあり得るのが現実です。

 

一円でも高く売るということを考える際には、追加の費用をかけることが本当に必要かを買い手のニーズと照らし合わせて慎重に検討していくことが重要になってきます。


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