イエウール
不動産業者による査定額の信頼性
一般人にあまり馴染みのない不動産業界。ここで売買するのは相手の土俵の上になりがちです。この世に存在する不動産はすべて条件が違いますし、物件を査定するときも「こうだから◯◯円」といった明確な査定基準があるわけではありません。あくまで業者やその担当者の裁量によるところもあります。
「どうせ売却するなら高いところがいい！」
と思うのは皆さん同じだとおもいます。今これを読んでいるあなたもそうなんじゃないでしょうか。
ただそこにつけ込んで高額査定をだしてくる業者もいます。そして媒介契約を結んでしまうのが狙い。でも不動産は売れて初めて自分のお金になるもの。業者も自分が出した査定額で売れないことをわかってて、当然待てど暮らせど全然売れないので値下げを要求してきます。売主は仕方ないのでそれに応じ、最初の査定額からずいぶん下がった金額でしか売れなかった、という結果になることもありえます。（また、売れなかったとき業者が安く下取りすることもあるんですが、最初からそれ狙いなパターンもあるようです）
ほとんどの売主は査定額が適正かなんてわかりません。複数業者に査定してもらえばある程度価格帯もわかりますが業者を探して申し込むのも手間がかかります。ここで本当に知りたいのは査定額の妥当性。ウリとなるポイントはしっかり価格に載せてくれる業者にお願いしたいですね。
どんな不動産業者に頼むべき？
査定額は過去の成約事例から平均を割り出し、そこに売り物件のアピールポイントを加算するパターンが一般的なようです。ただし査定額なので相場でしかありません。買い手がつく価格とイコールではないんですね。売れる価格は販売戦略次第で大きく変わります。
販売戦略とは
・不動産を売りに出す時点の流通状況
・直近の成約データとの比較
・日本、世界の経済状況
・物件がある地域の需給バランス
・買い手の希望
などさまざまなデータを元にして計画的に売っていくこと。こういうのは新鮮な情報でないと効果が期待できないこともあるので、情報収集をしっかりやっているかカマかけてみるのもいいですね。
これがしっかりしている業者ならかなり適正価格でやってくれるはず。ですので担当者さんに販売戦略を聞いてみるといいですね。そのままズバリどうやって売っていくのか？売れる根拠は？など聞いてしまうのが手っ取り早いでしょう。答えがあいまいだったらその業者は候補から外しましょう。企業秘密です！と言ってくるところも候補外ですね。
中古物件の査定額
普通の消耗品なら新品より中古のほうが絶対安くなるはずです。でも骨董品やレア物、コレクターアイテムなど付加価値が付いてるものって新品の時より高値がつくことのほうが多いですよね。そして不動産も新築時の価格より高くなることがあります。新しく駅ができたりインターチェンジができたことでその地域一帯の地価が上がる、などは典型的な例でしょう。ほかにも自治体の支援が手厚かったり住み良い環境づくりに積極的なら、引っ越してくる人が増え需要増によって価格があがるでしょう。
このようにいろいろな要素が絡むので物件の築年数などの要素だけで価格は決まりません。
こういった情報に強いのは地元業者でしょう。扱っている不動産も地元物件がほとんどですし、売買価格や家賃などに反映させないといけません。そして一番の買い手はよそより地元民なんだそうです。賃貸アパートに住んでてマイホームを買う、となったらほとんどのファミリーは同じ地区で買います。お父さんの職場や子供の学校などありますからね。そういう面からも地元業者へ依頼するのが良さそうです。
あともう一つ、売れなかった時のこともきちんと教えてくれるところがベストです。
