山本ハイツ 広島県尾道市1棟売りマンション 7500万円 利回り12.48%をチェック

収益物件をチェックするときの条件
収益物件チェック条件について

 

 

今日チェックした収益物件の詳細情報

価格7500万円
満室時利回り12.48%
築年月1994年8月(築23年)
満室時年収/月収936万円/78万円
物件名山本ハイツ
建物構造RC造3階建総戸数12戸
交通JR山陽本線東尾道駅バス25分徒歩4分
住所広島県尾道市美ノ郷町三成231?3
土地面積675m2【204.18坪】u
土地権利所有権
間取り建ぺい/容積率
建物面積用途地域u
建ぺい率/容積率60%/200%
接道状況----/----
用途地域第一種住居
防火/国土法----/----

 

 

山本ハイツ 広島県尾道市1棟売りマンション 7500万円 利回り12.48%の相続税路線価等

山本ハイツ

 

相続税路線価等がないのでとりあえず固定資産の方で。
路線価 30900円/u

 

 

山本ハイツ 広島県尾道市1棟売りマンション 7500万円 利回り12.48%をチェック

価格7500万円
満室利回り12.48%
満室家賃収入/年936万円
空室リスク込(×0.8)748.8万円
再建築価額20万円
土地面積675u
建物面積675u
容積率200%
築年数23年
耐用年数47年
残耐用年数24年
路線価3.09万円
金利5%
融資期間(残耐用年数で)24年
土地評価額2086万円
建物評価額6894万円
積算評価8979万円
融資額(積算分で、上限は価格まで)7500万円
月返済額(元利均等)447673円
年間返済額(元利均等 千単位四捨五入)537万円
初期費用(価格×15%+価格-融資額)1125万円
年間維持費(満室賃料の20%で)187万円
年間キャッシュフロー25万円
初期費用回収まで46年
満室時キャッシュフロー212万円
満室時初期費用回収まで5年

 

土地は所有権取引なのでOK。
積算評価も建物だけでほぼクリアしている。

 

年間キャッシュフローは金利5%でもリスク込みでもプラスになっている。
金利5%時、満室でプラス212万円、空室1割で118万円プラス、2割でも25万プラスはなかなかいい感じ。
金利3%時、310万、216万、123万円とめっちゃいい。
金利1%時、397万、303万、210万円も最高すぎる。

 

物件価格の2%が手取りと言われる不動産投資の世界。
7500万の2%は150万円なので、このキャッシュフローは魅力的。

 

ただこれだけ条件良すぎだと「この物件には何かあるの?」なんて思ってしまいます(汗)
もちろんストレートに儲かる物件なだけってこともあるので、そのへんはしっかり不動産業者に確認しておきたいところ。

 

 

広島県尾道市の地域状況

3DK家賃相場 駅から10分以上4.66万円 10分未満6.27万円
賃貸物件空室率 17.1%
人口約15万人
転入超過率 マイナス1.38%

 

 

広島県尾道市に支店がある金融機関

三井住友銀行
もみじ銀行
中国銀行
広島銀行
愛媛銀行
しまなみ信用金庫

 

 

山本ハイツの入居者募集状況

スーモには2LDKの部屋もあり。3DKをリフォームしたのか?
家賃は5.8万で共益費2000円。敷金礼金、保証金などはなし。

 

アパマンショップには12件!?募集情報あり。1階と2階のみで3階部分は募集なし。
2階の2部屋だけ2LDKでほかは3DK。
家賃はすべて5.8万円で条件はスーモと同様。
エアコン、テレビインターフォン、温水洗浄暖房便座などもあり。

 

スモッカにも4件募集あり。
家賃などの条件は上2社と同じ。

 

アパマンショップの募集件数にびっくりしますが、同じ部屋が重複してるっぽいのでたぶん4件じゃないかと思います。
詳しくはわかりませんが。
空室4件ならすぐにでもキャッシュフロープラスに持っていけそう。

 

尾道市内の似たような条件の3DK物件も同じような家賃設定になっている。

 

 

山本ハイツの周辺エリア・環境・建物について

建物外観は普通にキレイな感じ。
スーモの建物画像では昼間に撮影されていたためか、グーグル写真よりかなり白くてキレイに見えた。
グーグルストリートビューでみるとパッと見軽量鉄骨造っぽいがRC造りとあるのでいいはず。
グーグルの画像はちょっと古いものなので今どうなのかわからないが、ベランダの様子から空室は2部屋あるっぽい。
ガスはプロパンらしい。
駐車場は12戸分ぎりぎりありそう。

 

建物から300mくらいのところにファミリーマートあり。
スーパーも300mくらいにあり。
その他商業施設は国道沿いにぼちぼちある感じ。
小学校も近い。
中学校までは2kmくらいか。

 

最寄りの新尾道駅まで2kmくらい。
近くの国道沿いに行くだけなので意外と便利そう。

 

嫌悪施設は見当たらず。

 

 

広島は地元民の不動産投資家に対する融資が甘めなんて話も聞くので羨ましい限りです。

 

一時的に物件のある街に引っ越して口座開設→融資付けなんてできたらいいですね〜。
それで貸してくれるのか知らないけど。

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