マンションカワシマ 岐阜市1棟売りマンション 9000万円 利回り11.68%を調査

収益物件をチェックするときの条件
収益物件チェック条件について

 

 

今日チェックした収益物件の詳細情報

価格9,000万円
満室時利回り11.68%
築年月1991年9月(築27年)
満室時年収/月収1,051.728万円 / 87.6万円
物件名マンションカワシマ
建物構造RC造3階建 総戸数16戸
交通JR東海道線 岐阜駅 7,000m
住所岐阜県岐阜市上土居759-1
土地面積1,553.13m2【469.82坪】 u
土地権利所有権
間取り2DK×5戸 3DK×11戸 駐車場28台
建物面積913.65m2u
建ぺい率/容積率50 % / 80 %
接道状況北西側 公道約7m間口約41m / 北東側 私道約4m間口約23m位置指定道路41414
用途地域第一種低住専
防火/国土法-/-

 

 

マンションカワシマ 岐阜市1棟売りマンション 9000万円 利回り11.68%の相続税路線価等

マンションカワシマ 相続税路線価マップ

 

路線価 37000円/u

 

 

マンションカワシマ 岐阜市1棟売りマンション 9000万円 利回り11.68%をチェック

価格9000万円
満室利回り11.68%
満室家賃収入/年1051.2万円
空室リスク込(×0.8)840.96万円
再建築価額20万円
土地面積1553.13u
建物面積913.65u
容積率80%
築年数27年
耐用年数47年
残耐用年数20年
路線価3.7万円
金利5%
融資期間(残耐用年数で)20年
土地評価額5747万円
建物評価額7776万円
積算評価13522万円
融資額(積算分で、上限は価格まで)9000万円
月返済額(元利均等)593960円
年間返済額(元利均等 千単位四捨五入)713万円
初期費用(価格×15%+価格-融資額)1350万円
年間維持費(満室賃料の20%で)210万円
年間キャッシュフロー-82万円
初期費用回収まで∞年
満室時キャッシュフロー128万円
満室時初期費用回収まで11年

 

土地は所有権での取引なので問題なし。
積算評価も価格を大きく超えていてOK。

 

年間キャッシュフローは金利次第だが良さそう。

 

金利5%で、空室2割ならマイナス82万円、1割で22万円、満室なら128万円。
金利3%で、2割32万、1割136万、満室242万円。
金利1%で、2割134万、1割238万、満室344万円。

 

融資が厳しい今そもそも融資してもらえるかわからないが、十分なキャッシュフローは得られそう。

 

 

岐阜市の地域状況

人口は約41万人
賃貸物件の空室率 27.1%(ホームズ調べ)
市全体の平均利回り11.8%(ホームズ調べ)
物件周辺のネット検索件数(ホームズ調べ)は中の下くらいで少なめ。この物件くらいしか賃貸がないので募集してるっぽい?となると空室ありかもしれない。

 

 

岐阜市に支店がある金融機関

  • 大垣共立銀行
  • 岐阜信用金庫
  • 十六銀行
  • 大垣西濃信用金庫
  • 関信用金庫
  • 愛知銀行
  • 名古屋銀行
  • 三菱UFJ銀行
  • みずほ銀行
  • 三井住友銀行
  • 第三銀行

 

マンションカワシマの入居者募集状況

スーモで9部屋募集あり。2DKが1部屋で4.1万、敷金礼金など0円で共益費が3000円。3DKは4.2万と4.4万円で条件は敷金が1ヶ月分あり。3DKのうち1部屋だけ敷金なし。
アットホームは4件募集あり。条件はスーモと同様。
賃貸スタイルは5件募集あり。条件は同上。
アパマンショップは1部屋募集あり。3DKが4.7万円(管理費含んだ金額)。
chintaiも1部屋だけあり。条件は一緒。

 

最大9部屋空いてるとなると、最初からキャッシュフローを出すのは難しいですね。
買うまでに1部屋でも埋まってくれるといいんですが。
同じ上土居エリアで外観きれいめな2LDKや3LDKが敷金ありだが同じ水準の家賃で募集かかってるので、もう少し下げることになるかも。
ペット相談可なところは強みと言えそう。

 

 

マンションカワシマの周辺エリア・環境・建物について

建物はグーグルストリートビューで見る限り築27年経ってるようには見えずキレイ。

 

駐車場が接道側になく、建物一回部分を通り抜けた先にあるのが面倒かも。
車用の通路はすれ違うのは難しそうな幅に見える。
まあ忙しい朝の時間帯にそうそう被ることはないでしょうし問題ないはず。
駐車台数は28台分あり、16戸に対して余裕あり。
かなり最寄り駅からはなれているので、車は必須。

 

ペットは要相談とあるのでいけそうか?
畳の部屋ありなのでペット種類によっては厳しいか。

 

北、東、西に山あり。
川は400mほど先にあるが、豪雨による洪水で大氾濫するようには思えない感じ。
最寄りコンビニは500mくらい、スーパーは1kmくらいか。
ドラッグストアや郵便局・銀行などは遠め。
保育園まで300mくらい、小学校は400mくらい、中学校は1.5kmくらいか。
1kmくらい先にある大通りに出れば商業施設は充実している。

 

周辺に嫌悪施設はなさそう。

 

入居付けがうまくできたらおいしい物件ですね。

 

 

 

関連記事