横幕レズィデンス1 岐阜県本巣市の1棟売りマンション 8700万円 利回り9.18%をチェック

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収益物件チェック条件について

 

 

今日チェックした収益物件の詳細情報

価格8,700万円
満室時利回り9.18%
築年月1997年9月(築20年)
満室時年収/月収798.384万円/66.5万円
物件名横幕レズィデンス1
建物構造RC造4階建総戸数12戸
交通樽見鉄道糸貫駅徒歩14分
住所岐阜県本巣市三橋84-1
土地面積832m2【251.68坪】u
土地権利所有権
間取り2LDK×12戸駐車場21台
建物面積650.7m2u
建ぺい率/容積率80%/200%
接道状況東側公道幅員約5.1m
用途地域近隣商業
防火/国土法指定なし/----

 

 

横幕レズィデンス1 岐阜県本巣市の1棟売りマンション 8700万円 利回り9.18%の相続税路線価等

横幕レズィデンス1

 

路線価 32000円/u

 

 

横幕レズィデンス1 岐阜県本巣市の1棟売りマンション 8700万円 利回り9.18%をチェック

価格8700万円
満室利回り9.18%
満室家賃収入/年798.66万円
空室リスク込(×0.8)638.928万円
再建築価額20万円
土地面積832u
建物面積650.7u
容積率200%
築年数20年
耐用年数47年
残耐用年数27年
路線価3.2万円
金利5%
融資期間(残耐用年数で)27年
土地評価額2662万円
建物評価額7476万円
積算評価10139万円
融資額(積算分で、上限は価格まで)8700万円
月返済額(元利均等)489843円
年間返済額(元利均等 千単位四捨五入)588万円
初期費用(価格×15%+価格-融資額)1305万円
年間維持費(満室賃料の20%で)160万円
年間キャッシュフロー-109万円
初期費用回収まで∞年
満室時キャッシュフロー51万円
満室時初期費用回収まで26年

 

土地は所有権取引で問題なし。
築年数は20年ってことで、そろそろ何かしら防水なり修繕が必要か?
積算評価は余裕でクリアしています。

 

年間キャッシュフローは、なかなか良さげ。
金利5%で満室プラス51万、空室1割-28万、2割-109万。
金利3%で満室+168万、1割88万、2割8万円。
金利1%で満室+271万、1割191万、2割111万円。

 

いい感じです。

 

 

岐阜県本巣市の地域状況

ホームズ調べの2LDK家賃相場 4.8万円
賃貸物件の空室率 15.3%
人口35000人ほどでけっして大きな街ではありませんが、大きなショッピングモールができたことで人口が増加傾向にあり。
転入超過率は1.01%となっています。
また本巣市自体の収支も上向いているはず。
高速道路のインターチェンジもショッピングモール近くにできる予定でさらに集客力があがりそうです。

 

 

本巣市に支店がある金融機関

大垣西濃信用金庫
十六銀行
大垣共立銀行
岐阜信用金庫

 

岐阜県に本店がある地域に根ざした地元金融機関のみとなっています。
かなり少なめなので選択肢がないのは厳しいかもしれません。

 

 

横幕レズィデンス1の入居者募集状況

「スーモ」は募集無さそう。
「賃貸スタイル」は募集終了してました。埋まったか?
「ホームズ」も現在募集なし。
「minimini」も該当物件がないか削除されている。
「スモッカ」も掲載を終了しています、とのこと。
「スマイティ」も募集なし、というか掲載自体なさそう。

 

これは空室なしってことか?
満室なら余裕でキャッシュフローが出るかなりいい感じの物件ですね。

 

 

横幕レズィデンス1の周辺エリア・環境・建物について

12戸に対して駐車場は21台までOKと十分。
エリア的にクルマがないと厳しいので当然といえば当然ですが。
建物はタイル張りでキレイな感じ。
グーグルストリートビューを見ると建物の色が緑っぽい感じ?
汚れても目立た無さそう。
シックな色合いなので周囲から浮いてる感じはなし。
屋根は切妻タイプで屋上防水については陸屋根より有利。
4階建てでエレベーターなし階段のみ。
引っ越しなどでエレベーターなし4階だと割増料金になるかも。
周囲に高層な建物が全然ないので3階以上はベランダからの見晴らし良さそう。

 

幼稚園も近くにあり。
小学校まで400mほど。
中学校もほぼ直線で1.5kmくらい。
岐阜高専高校、本巣松陽高校も近くにあり。

 

最寄り駅「モレラ岐阜」まで900mくらい。
国道まで100mくらいで、商業施設は豊富。
本庁舎ではないが市役所も近く、こまごまとした手続きにも便利。

 

大手ショッピングモール「モレラ岐阜」がかなり近くにあり。
建物から直線距離で400mくらい。
道なりだと600mくらいか。
スーパーから家具、家電、衣類など買い物は全部ここだけで済ませられる。

 

私も一度だけ行ったことありますが、H&Mが入ってて珍しく感じました。
休日に行ったのですが、目の前の道路は片面一車線なのでかなり混雑していて、入るときも帰るときもシンドイ思いをさせられました(汗)。
モレラは一時ピンチだったみたいですが、いまは持ち直したようで、行ったときはお客さんかなり多めでした。
近くに高速道路のインターもできるみたいで、これから開発が進んでいきそうなエリアっぽいですね。

 

ついでに6kmくらいか?のところに別のショッピングモール「マーサ21」もあり。
こちらも行ったことありますが、モレラほどじゃないとしても十分な規模のモールでした。

 

嫌悪施設らしきものは見当たらず。

 

なんで名前が”レズィ”デンスなんて読みづらく住んでる人にとっては書くのが面倒そうな名前なんだ!と思わなくもないのですが、名前で敬遠されるなんてことはないはず・・・。たぶん。

 

資料請求したい物件です。
ちょっとモレラへの買い物ついでにチェックしてみたいと思います。

 

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