静岡県掛川市 一棟売りアパート「スマイル」 2500万円 利回り11.68%をチェック

今日チェックした収益物件の詳細情報。

 

価格2,500万円
満室時利回り11.68%
築年月1997年5月 (築19年)
満室時年収/月収292 万円 / 24.3万円
物件名掛川市 一棟売りアパート「スマイル」
建物構造鉄骨鉄筋コンクリート造2階建 総戸数4戸
交通JR東海道線 掛川駅 徒歩39分
住所静岡県掛川市上西郷1563?3
土地面積618m2 【186.94坪】u
土地権利所有権
間取り2DK
建物面積316.77m2【95.82坪】u
建ぺい率/容積率60 % / 200 %
接道状況
用途地域
防火/国土法---- / ----

 

 

静岡県掛川市 一棟売りアパート「スマイル」 2500万円 利回り11.68%の相続税路線価

スマイル

 

路線価 −円/u

 

路線価表記なし。とりあえず0円で積算など計算。

 

静岡県掛川市 一棟売りアパート「スマイル」 2500万円 利回り11.68%をチェック

価格2500万円
満室利回り11.68%
満室家賃収入/年292万円
空室リスク込(×0.8)233.6万円
再建築価額20万円
土地面積618u
建物面積316.77u
容積率200%
築年数19年
耐用年数47年
残耐用年数28年
路線価0万円
金利5%
融資期間(残耐用年数で)28年
土地評価額0万円
建物評価額3774万円
積算評価3774万円
融資額(積算分で、上限は価格まで)2500万円
月返済額(元利均等)138393円
年間返済額(元利均等 千単位四捨五入)166万円
初期費用(価格×15%+価格-融資額)375万円
年間維持費(満室賃料の20%で)58万円
年間キャッシュフロー9万円
初期費用回収まで41年
満室時キャッシュフロー68万円
満室時初期費用回収まで6年

 

 

土地所有権、積算クリア。
2階建てで鉄筋コンクリート造りってあやしげですが、一応そのまま計算。
土地の路線価が不明なので0円で計算しても積算はオーケー。

 

リスク込みキャッシュフローもオーケー。
といっても4部屋しかないので、1つ空室でればマイナスになってしまいます。
満室なら68万で十分。

 

金利3%で計算すると空室2割でプラス43万。
1部屋空きでもプラスに。
満室なら102万プラス。

 

【掛川市と周辺情報】
2DK家賃相場 3.79万円
空室率22%
検索需要は最低レベルながら一応あり
人口11万8000人ほど
転出率−1%ほどと微減

 

コンビニ、スーパー、ドラッグストアまで300mほど
その他利便施設は見当たらず
大きな池が近い
接道は狭めだが大型車でなければすれ違いには困らないレベル
正面が小さな林で見晴らしは?か。

 

【入居者募集状況】
スーモで1部屋 家賃4.8万、敷金9.6万、礼金なし、保証金なし
ホームズも1部屋 条件スーモと同じ、8月募集スタートし現在埋まってない模様、建物構造が軽量鉄骨らしい(汗)

 

やっぱり2階建てで鉄筋コンクリートなわけないよね(汗)ってことで積算を再計算すると、積算2516万で一応クリアしてました。
ただしキャッシュフローは満室でもNG。
金利3%なら満室でプラス27万。

 

よほどいい条件で融資おりない限り厳し目。

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