岐阜市岩栄町 三栄ビル 5200万円 14.40%をチェック

今日チェックした収益物件。

 

岐阜市岩栄町 三栄ビル 5,200万円 14.40%の詳細情報

価格 5,200万円
満室時利回り 14.40% 
築年月 1982年12月 (築33年)
満室時年収/月収 749.28 万円 / 62.4万円 
物件名 三栄ビル 
建物構造 鉄筋コンクリート造4階建
交通 JR東海道線 岐阜駅 バス12分 徒歩5分 (バス:東興町停留所) 
住所 岐阜県岐阜市岩栄町2丁目
土地面積 436.92m2 【132.16坪】 
土地権利 所有権 
間取り 3LDK×11戸 店舗  
建物面積 749.67m2【226.77坪】
建ペイ率/容積率 60 % / 200 % 
接道状況 角地 北7.27m公道 西7.27m
用途地域 第一種住居 
防火/国土法 ---- / ----

 

 

岐阜市岩栄町 三栄ビル 5,200万円 14.40%の相続税路線価

収益物件チェック

 

路線価 53000円/u

 

 

岐阜市岩栄町 三栄ビル 5,200万円 14.40%をチェック

価格5200万円
満室利回り14.4%
満室家賃収入/年748.8万円
空室リスク込(×0.8)599.04万円
再建築価額20万円
土地面積436.92u
建物面積749.67u
容積率200%
築年数33年
耐用年数47年
残耐用年数14年
路線価5.3万円
金利5%
融資期間(残耐用年数で)14年
土地評価額2316万円
建物評価額4466万円
積算評価6782万円
融資額(積算で)6782万円
月返済額(元利均等)431012万円
年間返済額(元利均等 千単位四捨五入)517万円
初期費用(価格×5%+価格-融資額)0万円
年間維持費(満室賃料の20%で)150万円
年間キャッシュフロー-68万円
初期費用回収まで不可年
満室時キャッシュフロー82万円
満室時初期費用回収まで0年

 

融資期間が残耐用年数14年とすると厳しい。
この条件では年間キャッシュフローマイナス68万でNG。
満室なら82万のプラス。
金利3%計算でもマイナス6万でやはりNG。
ちなみに満室なら144万円。

 

だいたい物件価格の2%は儲けと考えると104万なので空室状況によってはありか。
ただ1階は店舗1戸ありなのでこのエリアで入居付けできるか不明。

 

大手賃貸サイトでは6件募集中。
現況半分以上空室のようです。

 

とりあえず残耐用年数20年はないとやはり厳しい。
この物件はパス。

 

 

一応その他もチェック。

 

国道にすぐ出られるので車なら便利か。

 

部屋は3DKおよび3LDK。
ただ和室メインで建物外観も古さを感じさせる見た目。
家賃は5〜5.5万で近隣相場より安めか。
岐阜市の駅から10分以上の家賃相場は3DK4.81万、3LDK6.8万。
3DKの部屋はもう少し下がりそう。

 

近所にコンビニはなし。

 

バス停までは5分程度。
バス込みで岐阜駅までは20分程度か。

 

小、中学校までは1km以上。
大通り超えなければダメなので危険が増えそう。
小学校近くには歩道橋1つあり。

 

嫌悪施設はとくになし。
岐阜競輪場が近いので、レース開催日は道が混んだりするかもしれない。

 

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